美升息山雨欲來 業界淡定：除非有黑天鵝 港樓呈陰乾跌

港元採取聯繫匯率政策，隨着美國升息周期步近，香港樓市彷彿山雨欲來，然而觀乎以往美國升息及減息步伐，香港都未必「跟到足」，即使加或減息亦慢美國幾拍，因此業界對於香港升息均表現淡定，認為短期內的低息環境不會有大變化，除非市場出現「黑天鵝」，否則香港樓市不會「蓬一聲」下跌，而會是連跌多年的「陰乾式」下跌。

香港《文匯報》引述開元產業投資(1275-HK)行政總裁、知名地產分析員張一鳴指，香港勞工、租金及匯率成本高，削弱香港競爭力，令資金流走，未能支持資產價格，但政府不希望樓市出現大幅調整，會推出不少措施支持經濟，會令樓市出現「陰乾式」調整。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，上半年樓價跌勢較急，主要由於自去年底股市波動、以及受人民幣貶值拖累，及至近期新盤銷情陸續恢復熾熱，4月份樓價指數反彈亦屬合理，但未意味樓價自此止跌。

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，之前市場普遍氣氛不太理想，趨向不理性減價，導致一些成交造價偏低。他又認為這次屬於價格調整多於反彈，因為客觀因素沒有改變，如一手盤供應持續增加，美國有機會升息，相信下半年樓市有機會下調5%至10%。

香港中文大學市場學系教授冼日明亦認為，樓價指數只是屬暫時回穩，以現時環球經濟欠佳以及新供應湧現等情況下，樓市欠缺上升動力。假如Fed未來數月決定升息，冼日明估計，本地住宅樓價仍有5%至10%跌幅。

分析指出，自行政長官梁振英上任以來，香港樓價累升近3成，雖然近半年來已由高位回落約1成， 但張一鳴認為現時樓價仍高，下跌風險仍然很大，當中最受累為中小型單位。而長遠利率走勢向上，若升息0.25%，對經濟影響不大，但相信要升息2%才會見到實質受影響。

翻查記錄，美國上一次升息周期始於2004年6月底，香港當時並沒有即時跟隨，於2005年3月底才展開升息周期。整個升息周期累積計算，美息上升4.25%，香港最優惠利率(P按)升幅分別只有2.75%及3%，由於本地銀行上調P按之幅度有別，因此場上亦出現有「大細P」之分。香港P按的實際按息於2006年尾升至5.63%的近10年高位。

其後美國於2007年開始減息周期，及至2008年金融海嘯後再大幅減息救市，累積減息共10次，減幅高達5.25%，而香港同樣沒有完全跟隨，期間累積減息共8次，減幅共約3%，美國減幅較香港多出2.25%。

此外，縱觀香港過去10年利率變化，以P按計算10年平均實際按息為3.02%，相比香港史上最高按息、1998年的11.33%，差距極大。而目前P按的實際按息為2.15%，與歷史最高位比較足足差了9.18%；以H按計算就更低，實際按息(房貸利率)只約1.93%。香港近年利率已經處於歷史最低位。

回說香港樓價，亦跟隨利率下跌而向上抽升，反映樓價走勢的中原城市領先指數，於2008年底跌至57點低位後，去年一度飆升至146點水平，雖然及至上周回落至約128點，樓價在8年間仍升了1.2倍。