打通城市運營"專屬通道" 萬科瞄准軌道物業新風口

房地產企業升級轉型的浪潮中，行業龍頭萬科選擇借力城市發展的命脈——軌道交通，與深圳地鐵集團、中軌集團等打造國內軌道交通PPP新模式。

如今，軌道交通已經成為全國PPP的投資熱點，官方預測，4年後，這種模式的投資總需求高達5萬億。

與同行們仍在搶地開發不同，搶占了軌道物業協同發展的先機，萬科可以更重視土地資源長遠發展的資源整合，緊貼城鎮化發展需求、城市經濟群發展效應，將土地資源和城市運營有機地整合，謀取長遠發展，打造真正的城市運營商 「專屬通道」。

千億級房企搶先得到與萬億級投資聯姻的「頭啖湯」，同等能量級所產生的共振效應和引領效應值得各方期待。

PPP新風口：軌道與城市

提出向PPP為轉型方向的房企並不少，一些房企搖旗吶喊要進軍PPP領域後，不得不陷入自身資金緊張與ppp資金投入巨大的矛盾中，最終因自顧不暇，導致項目停滯不前，真正能夠撬動社會資本進入ppp領域的房企鳳毛麟角。

萬科選擇了「軌道物業」結合的模式，作為探索城市軌道建設PPP模式的突破口。

為什麼選擇軌道交通？財政部政府和社會資本合作（PPP）中心副主任焦小平分析，隨着我國城鎮化進程的推進，軌道交通領域將是下一階段PPP模式應用的重點領域。

在財政部已經發布了兩批次、共233個PPP示范項目中，19個軌道交通項目的總投資達到3827億元，占全額的45.62%。這都表明軌道交通是未來發展的主要方向，是實現城市基礎設施綠色低碳化的必然選擇。

據初步統計，到2020年，我國城市軌道交通里程將達到10000公里，總投資約5萬億，投資需求量大。

5萬億的投資風口中，投資前景也是題中之義。首先，軌道交通的5萬億元所帶來的剛性投資需求足以讓這份土壤變得肥沃，另外，因為在公共領域進行價格機制、財政管理機制等方面的改革，投資人的預期和利益保護的環境越來越好。此外，目前在北京（樓盤）、深圳、杭州（樓盤）等地區已探索出一系列PPP模式可供參考借鑒。

然而，國內城市軌道交通地鐵輕軌項目平均內部收益率為-2.5%，不僅不賺錢，還要每年往里面投錢。

正因為投資需求巨大，但收益低效，社會資本和社會運營力量在這場風口上扮演着重要的推手角色。

萬科日前正與深圳地鐵集團、萬科與重慶（樓盤）城市交通開發投資集團、東莞（樓盤）實業投資控股集團中軌集團等單位分別簽署了四份備忘錄，就加強深圳地鐵與萬科在深圳地鐵四期軌網上的戰略合作，共同探索城市軌道建設PPP新模式，推廣「軌道物業」模式達成共識。

萬科的「地鐵」戰略

在萬科的「地鐵萬科」戰略合作計劃中，地鐵集團專注軌道交通建設運營，萬科專注城市配套服務。如此「術業有專攻」的效應，正是中國過往幾年PPP項目能夠成功的關鍵。

萬科集團董事會主席王石表示：「深圳地鐵集團與萬科的組合，通過強強聯合、優勢互補，有望成為PPP模式的建設標杆；雙方共同打造的『軌道物業』模式，也有望向更多城市復制推廣，走向全國，甚至走出國門。」

中國房地產市場正處於重要的轉型階段，未來更大的市場需求並非來自住宅，而是來自於新城開發、基礎設施建設、產業孵化培育等新的市場機會。而能夠率先抓住這一機遇的是具有區域整體策劃與規劃能力，產業整合與招商能力、大規模資本運作能力、運營管理輸出能力的企業。

對於萬科而言，進軍城市軌道建設首先要解決資金准入已經不再是單純的投資模式。

據深圳地鐵集團高層指出，政府對地鐵的投融資模式做出了調整，資本金由原來的財政撥款，轉為土地作價出資。三期工程7、9、11號線的工可研報國家發改委審批，出資方式已明確為土地作價出資，這標志着深圳地鐵成為國內第一個，也可能是目前唯一的被認可實施「軌道物業」模式的地鐵公司。

這意味着，萬科的「軌道」加「物業」的合作模式，可以提前進入深圳地鐵軌道交通同步設計、同步建設的環節，提升了周邊土地的價值，而沿線的地產、物業開發反過來又能有力支撐地鐵本身的運營。

此外，萬科的城市運營理念與普通的房地產開發，最主要的區別是並非簡單的圈地。

與開發商盲目爭搶開發最好地塊，來達到最短時間內效益最大化有所明確的區別，萬科在「軌道物業」的運營體系中，可以根據戰略需要，逐步、且有機地進行土地的資源整合。尤其配合城鎮化發展需求，萬科搶占了軌道物業的先機，可以利用協同效應，搶先分享城市經濟群所帶來的紅利。