下半年樓市四大「黑天鵝」與房地產趨勢判斷

盡管自去年至今以來，大部分一二線城市樓市出現復蘇和好轉，甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現「買漲不買跌」的火熱局面，但是，上述城市未來樓市走勢仍然面臨不確定性，尤其是當樓市進入下半年之後，上述城市樓市將受到各方面的不確定性的「黑天鵝」的影響，在這樣的市場背景下，樓市會進入調整期，房價出現下跌。

「黑天鵝」之一：美元進入加息通道對中國樓市是「利空」

從全球市場來看，整個6月份「黑天鵝」聚集：6月16日凌晨2點美聯儲FOMC會議決議、上午10點半日本央行議息決議、晚17點英國央行利率決議、6月17日歐央行行長德拉吉講話、6月21日美聯儲主席耶倫參議院聽證會、以及6月23日英國退歐公投（以上均為北京（樓盤）時間）。 盡管上述「黑天鵝」只有英國「脫歐」成為現實，但是，未來仍然有「黑天鵝」影響中國經濟甚至中國房地產市場。

比如美國加息。從美國來看，盡管英國「脫歐」影響了美元加息的進程，但是筆者仍認為三季度加息可能性較大，比如9月加息一次，加息25點，今年年底明年上半年再加息25點。這樣，美元進入加息通道。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，按照上述分析邏輯，美元進入加息通道後，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，全球資本也會向美國流動，對於中國來講也是如此，資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例，兩年前(截至2014年3月底,我國外匯儲備余額為3.95萬億美元,居世界第一)，中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之後，中國的外匯儲備大幅減少，截止2016年5月，已經降低至3.19萬億美元。當美元進入加息 通道之後，預計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明，未來國內資金還會繼續「外逃」，那麼，這些資金逃到哪里？顯然，轉向美元資產或房產。這對中國已經過熱的樓市來講是「利空」的。

「黑天鵝」之二：「權威人士」表態之後，中國貨幣政策開始轉向

近日「權威人士」發表對宏觀經濟、房地產看法之後，中國的貨幣政策也正在轉向。從國內來看，央行公布的5月金融數據顯示，2016年5月M2同比增長11.8%，增速環比大幅回落1個百分點，與3月M2高達13.4%的增速更是不能相比。「權威人士」表態對宏觀經濟看法之後貨幣政策確實開始出現「收緊」的轉向。這對於今年下半年及2017年房地產市場來講不是一件好事情。

從近期銀行等金融機構的政策面動作來看，據媒體報道，已經有部分銀行開始通過「降槓杆」的方式控制投資樓市的風險，比如，風控較嚴的興業銀行(601166,股吧)已經開始大幅收縮開發貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調；其他部分銀行也開始「有條件」上調首付比例；部分基金開始上調利率。這些都將成為下半年以來樓市的「黑天鵝」。

此外，據媒體報道，工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。此外，對個人商用房貸款合作項目范圍也作出了進一步的范圍劃分。要求全國范圍內重點選擇北京、上海（樓盤）、廣州（樓盤）深圳（樓盤）以及直轄市、省會城市房地產開發貸款支持的項目。

這說明，對於住宅市場來講，由於市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，核心熱點城市樓市即將步入調整期；對於商用房來講，通過提高首付比例和業務范圍的收縮控制銀行信貸資產的風險。總體來看，此時貨幣政策開始適度收縮，銀行開始通過提高首付「降槓杆」，目的雖然是為了防止由於房價下行導致的銀行資產縮水帶來的銀行系統風險，但是，這卻構成了下半年以來樓市不確定性的「黑天鵝」。

「黑天鵝」之三：核心一二線城市調整預期背後的金融風險

同策咨詢研究部數據顯示，2015年北上廣深四個一線城市商品住宅成交金額（12023億）占到全國（72753億）的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%；2016年1-5月北上廣深四個一線城市商品住宅累計成交金額為5320.4億元，同比大幅上升45.07%，成交金額占到全國的16.73%。

同樣，對於重點二線城市而言，比如比如蘇州、南京、合肥、杭州、武漢（樓盤）、廈門，2015年這6個二線城市商品住宅成交金額占到全國的11.19%，比2014年的8.78%回升2.41%%；2016年1-5月累計成交金額為4802.49億元，同比大幅上升104.00%，成交金額占到全國的15.10%。

對於上述核心一二線城市樓市來講，一方面樓市基本面無大礙，大部分城市房價出現快速上漲的趨勢，甚至在近期「日光盤」頻現，樓市成交呈現火爆態勢；另外一方面，上述大部分城市的土地市場住宅類用地「地王」頻出。盡管上述部分城市比如蘇州、南京、合肥等紛紛出台調控政策，但是，這些政策較為「溫和」，並未從根本上抑制投資投機性需求，起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。這對樓市中長期穩定發展來講並不是一件好事情。原因很簡單，市場需求在不斷透支，樓市的金融風險也在此基礎上不斷累加，市場始終還會因此而進行調整。

為什麼說樓市的金融風險也在此基礎上不斷累加？且看老張的分析。

以上海樓市為例，央行上海總部公布的數據顯示，個人房貸方面，2015年全市新增本外幣個人住房貸款1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。

此外，央行上海總部4月18日發布的最新數據顯示，今年一季度上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。據此計算，3月滬上新增個人住房貸款361.4億元。這一數據刷新了2009年有統計數據以來的新增滬上個人住房貸款的記錄，此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出台前市場的火熱狀態，從3月滬上個人按揭貸款可見一斑。

「滬九條」樓市調控政策後，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑，由於政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素上海樓市預計下半年將進入真正的調整期。而當下半年及明年樓市進入調整期時，上海樓市的房價必然面臨着下降，對於銀行來講，由於2015年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產，當今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，收什麼？答：開發貸款、個人按揭貸款。

從3月25日出台了「滬九條」樓市新政內容來看，在個人按揭貸款方面已經開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。隨後，包括金融監管部門逐步對新政進一步落地，也叫停了「首付貸」產品，並且隨後也對相關公司做了嚴厲的處罰。

我們再看其他城市，北京、深圳已經收緊了樓市調控政策，合肥也將從7月1日起提高首付比例，預計南京、蘇州、廈門等上述核心二線城市也會在三季度跟進提高首付的政策。由此可見，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場出現量價齊升，「地王」頻出也推動房價繼續上漲，但是，由於首付比例的提高、政策面預期收緊與市場調整的來臨，上述城市樓市火熱的背後仍然存在潛在的金融風險。

從上述城市政策面變化的趨勢來看，通過提高首付比例「降槓杆」成為未來核心一二線城市樓市政策的重要特征，其背後意在當下半年樓市進入調整期之後，防止由於銀行資產縮水帶來的銀行系統風險。

「黑天鵝」之四：三季度成核心一二線城市樓市調控政策出台「窗口期」，下半年這些城市或將步入調整期

那麼，上述核心二三線城市樓市「日光盤」頻現與「地王」頻出的局面會一直持續嗎？答案當然是否定的。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，三季度或成這些城市樓市調控政策出台「窗口期」，下半年這些城市或將步入調整期。具體來講：

首先，從歷輪樓市出現過熱的階段的樓市表現來看，每當市場出現過熱的時候，全國性的調控政策勢必會出台，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調控政策基調轉為「分城施策」，那麼，也就意味着，哪一個城市當前出現過熱的狀況，哪個城市或將面臨調控的風險。如今，南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現過熱的狀況，這些城市已經有一輪「溫和」的調控政策出台，如果上述城市樓市繼續火爆，「日光盤」頻現與「地王」頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴。

其次，央行等相關部門已經開始對上述熱點城市進行調研，儲備政策（比如首套房認定標准或調整，預計開始「認房」；首套房貸或由當前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當前的首付四成提升至六成；公積金政策或由於貸款余額不足而被動收緊。）已經准備充分，只不過等待時機發布而已。

從預期的發布時機來看，筆者認為主要考慮幾個因素：一是市場繼續火爆，「日光盤」頻現與「地王」頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴；從政府出台政策的時機來看，上半年（土地市場與交易市場）成交量快速釋放之後，比如蘇州、南京等，下半年已經無太多指標上的壓力，三季度成為政策收緊的「窗口期」。三是，合肥已經出台樓市調控政策，7月1日開始正式執行，預計南京、蘇州等核心二線城市也會在三季度迅速跟進。上述種種跡象表明，三季度將成為政策收緊的最後「窗口期」。

第三、從市場面的表現來看，雖然上述熱點城市樓市成交量價在今年前六個月表現出繁榮景象，「日光盤」和「地王」在上述熱點城市也會頻現，但是，這繁榮的背後是過去幾輪「救市」政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背後潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年下半年爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期，「日光盤」也就很難頻現了。

換一句話來講，2015年 「330新政」以來，大中城市（一線城市、上述熱點二三線城市）房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市「日光盤」會繼續頻現，那其實就是對於市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

從市場發展趨勢來看，筆者認為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，在多輪「救市」政策刺激之後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂後下半年將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，去年下半年以來的「日光盤」頻現的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到「未雨綢繆」，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。