供需觸頂回落 6月商住9689套成交登頂歷史新高

6月第4周12盤入市，普宅市場高端化明顯

據亞豪君岳會統計數據顯示，6月第4周（6月20日-6月26日）北京（樓盤）住宅市場共有12盤入市，其中包括冠城大通(600067,股吧)百旺府、江南府、強佑•府學上院等5個普宅項目，以及首開•中晟廣場、長安太和、萬科中央城等7個商住項目。12個項目共新增住宅產品1694套，預售許可面積12.9萬平方米，相比之前一周分別減少28%、35%。

雖然供應量環比下滑，但仍處於周度供應高位水平。而從供應特征來看，基於商住限購預期，商住類產品仍然占據了目前供應的主力，12個入市項目當中有超過半數均為商住項目，其中首開•中晟廣場、首開熙悅灣等為近期頻頻加推，而福佳•蜜碼空間、啟迪香山則是新盤緊急入市。

另外上周入市的普宅項目則出現明顯的高端化，5個項目開盤均價多在5萬元/平方米以上，其中映月台逸墅單價更是高達8萬元/平方米。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，這些中高端項目一部分本身即「地王」項目，另一部分則是受到「地王好鄰居」的推動，價格均出現大幅上漲。其中強佑•府學上院上期銷售均價僅45000元/平方米，而此次入市價格已上漲至65000元/平方米，漲幅高達44%。隨着「地王」 項目的不斷入市，以及新晉「地王」不斷刷新標准，預計未來北京住宅市場將形成10萬+豪宅與5萬+中高端兩分天下的局面，任啟鑫認為。

另外從全月數據來看，截止26日，6月北京住宅市場共有32個項目入市，新增住宅產品4506套，預售許可面積35.4萬平方米，環比分別增加10%、12%。6月供應市場呈現出明顯的冷熱不均現象，上半月僅6盤入市，而下半月則出現26盤集中入市的「盛況」。

亞豪機構副總經理任啟鑫指出，影響6月市場供應的兩個主要因素，一是上半年銷量沖刺，二是商住限購「傳言」的不斷發酵，在這兩方面因素的影響之下，下半月市場供應開始發力，半月供應量幾乎追平5月的全月供應，供應的集中爆發也直接推升了6月成交量的再創新高。

第四周成交下滑，6月商住成交創歷史新高

在連續兩周的成交快速攀升之後，上周成交出現明顯回落。據亞豪君岳會統計數據顯示，6月第4周（6月20日-6月26日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交2515套，成交面積27.65萬平方米，環比之前一周分別減少51%、45%。

不過上周的成交回落也未能阻止6月成交登頂，截止26日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交13540套，成交面積153.95萬平方米，相比上月同期分別大增122%、131%，同時這一成交量也創造了自2010年以來的同期月度新高。而在這其中，商住類產品共實現成交9689套，相當於去年6月同期的10倍，同時這一成交量也同樣創下新高。

商住限購傳言之下，部分項目選擇集中網簽以規避可能會出現的政策風險，因此造成6月第2周、第3周成交暴漲的局面，而在此之後，第4周網簽量開始恢復正常，因此出現較大幅度的環比下滑。不過兩周的暴漲即支撐了全月成交的再創新高，尤其是商住產品成交更是創造歷史新高。亞豪機構副總經理任啟鑫分析，5月成交的暴漲也體現出商住限購傳言之下，供需雙方對於市場預期的變化，在市場存在未知風險的前提下，供需雙方均選擇積極入市。而從中長期來看，商住限購政策也將成為市場走向的分界點，限購之前市場成交仍將保持持續增長，而一旦限購落地市場成交則會出現快速回落。