陳淮：房價自由漲落並非市場化

著名經濟學家、中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮先生在2016博鰲房地產論壇上表示，價格的自由漲落並非市場化，發展民營企業也並非市場經濟。

市場經濟有幾個特點，第一，否定一切社會身份的差別，成交與否只取決於一個沒有任何質的差別，只有量的差別，用貨幣單位表達的價格來決定。每一塊錢都沒有質的差別，只有量的區別，這個就叫市場經濟。

第二，市場經濟是要賺錢的，開發商流着道德的血液，房價也不能降下來。因為有了開發商的參與，因為有了分工，使消費者得到了比他自給自足的生產更大的剩余，這才叫市場經濟。市場經濟下的企業家的道德，就在於他們的參與使消費者得到了更大的福利，這才叫市場經濟。當社會認同這個價值標准的時候，我們才叫走到了市場化階段。但是我們現在，比如說政府從房地產地價中獲取的好處、稅收中獲得的好處，並不是一種社會分工下使效率提高、成本降低，而使消費者獲取更多的福利剩余的經濟學概念，因此我們在這個問題上的市場化也還有很遠的距離。

第三，市場化要打破壟斷，當需求碰到唯一的供給者的時候，消費者是沒有選擇的，當供給碰到強制性的需求的時候，供給者也是沒有選擇的。經濟學的三大基本要素，一個是勞動力，第二個是土地，第三個是資本，實際上我們這個要素的市場化還遠遠沒有邁出實質性的步伐，政府還是唯一壟斷的土地供給者，我們的財務成本，利率、融資還是控制在政府的手里頭的，間接融資依然是房地產融資主要依賴的途徑。

談到去庫存問題，陳淮表示去庫存從深層次上其實是一種供求關系失衡的正常表現，房地產業供大於求和供不應求的反復交替，本來就是這個領域中常態的現象。陳淮認為，去庫存問題的解決應該和幾個方面相結合：第一，和城市結構的調整相結合，過去十余年的調控中，主要着力點在抑制房價。其實房價的異動，主要是沿海大城市和超大城市。今天的去庫存化中，我們注意到的分化問題本質上仍然是這樣一個二三線、中小城市、小城鎮發展嚴重不足導致的。果我們簡單地加大沿海超大城市的供給，在去庫存化中消除這種分化，我們差不多在向全社會發出一個政府在號召人們更多地向特大、超大城市涌入的信號。我們一定要把去庫存，着眼於中長期的大中小城市的協調發展放在眼里，作為去庫存化的政策組成部分。

第二，去庫存一定要和發展租賃市場密切結合。發展租賃市場是去庫存必不可少的一個最重要的環節，這一點從去年末的政策體系中已經明確地提出來了，但是可惜的是在2016年，我們沒有看到在發展租賃市場上，像去年末中央經濟工作會議明確提出的那樣，采取太多的明顯舉措。租賃市場既是去庫存化的重要途徑，又是合理配置住房資源、提高資源利用效率，滿足中低端群體住房需求必不可少的組成部分。去庫存化和大力發展租賃市場密切結合。

第三，去庫存化要和鼓勵中低收入群體、中低端群體合理改善住房需求密切結合。從十二五起，我們重視住房保障體系，重視建保障房，在十三五開局的時候，我們又提出這個保障房建設要和棚戶區改造更密切地結合起來，但是無論是十二五期間的3600萬套保障房，還是十三五期間的棚戶區改造，都是低端群體的保障含義。

第四，去庫存化要和風險的合理配置密切結合，不是讓一些國企把房子買下來持有着，那就叫去庫存化了，房子還是閒着的。我們目前的間接融資方式，實際上就是一個風險集中的方式，直接融資就是在開發商和業主與貨幣提供者之間，除了銀行之外，增加另外一個承擔風險的投資者群體，當然房地產業更多的適合的是債權融資，而不是股權融資，因為房地產業自身並沒有太多的固定資產。