狠！台灣三波打房全民通殺 自住首購全中槍

中國房產估價師張宏業表示，台灣打房可謂「全民通殺」，所有業主一個都逃不了，無論自住、首購、新屋、豪宅、舊樓業主全都「中槍」。

在台灣持有房屋，不動產稅有二種：房屋稅和地價稅，目前加稅潮焦點在房產稅。簡單計算方程式是：「房屋稅」等於房屋現值 (房屋標準單價 × 面積 ×(折舊率 × 折舊經歷年數)× 路段率 × 適用稅率 (自用住宅是 1.2-3.6%)；非自用住宅是 1.5-5%)；「地價稅」等於公告地價總額 ×0.8× 面積 × 稅率 (現時稅率是 10% 至 55%，但自用住宅稅率是 2%)。

在過去一年內全台灣持有稅共推進三波加稅。

第一波是 2015 年 7 月，「加增房屋稅」主打新屋和豪宅，加稅內容是調高路段率、漲新屋房屋標準單價和新增所謂豪宅加乘。影響地區包括主要縣市台北、新北、桃園、新竹、高雄；以台北市為例，受路段率影響一般住宅平均漲價約 5-10%，但對新完工的大面積豪宅影響最深。

第二波是 2015 年實施的「加增地價稅」幾乎打遍全台灣業主。加稅內容是公告地價平均調高 3 成，並從 3 年一調整改成 1 年或 2 年一調整。這一波打盡全台各縣市，平均加稅超過 3 成，某些縣更高達 1 倍以上。

最近一波是今年 6 月，以「調漲房屋稅」主打舊樓業主，加稅內容是調高舊樓房屋標準單價。以台北市為例，將原本僅用於新屋的超高房屋標準單價擴大至 1986 年後建成的住宅，據初步估算受影響的台北市戶數達 40-50 萬戶，平均每戶稅付高達 1 萬元新台幣。

這三波加增房屋持有稅可以謂是「全民通殺」，無論自住、首購業主都全部「中槍」。首購族更加怒吼，因為近年買房時正值房價高位，但房市景氣被這些不動稅稅改影響開始逆轉，又要應對大幅增加的持有稅，可謂禍不單行。

張宏業分析指，如以公平角度考量，房屋評定單價已經過去 30 年無調整，實應該有適當調升，但是步伐太急進了。30 年的漲價今天一步到位，而且各地政策並不統一，追溯範圍標準各異，也沒有作出全盤房產稅項有序整合的後着，令人民反對聲音不絕。

根據台灣財政部最新統計，今年全台房屋稅收達 708 億元 (新台幣，下同)，創下歷史新高，反映房屋持有成本大幅提高。反觀，買賣交易繳納的土地增值稅和契稅卻巨幅驟跌，今年上半年相比去年同期契稅和土地增值稅分別下跌 20% 和 26%。

房屋持有稅的暴漲已經嚴重影響到一般市民、租客、開發商、飯店等商業經營者，甚至該地區的競爭力。首先是阻礙都市重建，這批舊社區的自用戶立刻面對重建後的新建的房屋稅被大幅增加，尤其是當地價稅和房屋稅於 2 年後減半徵收期屆滿後，新建房的持有稅額未必可以長期負擔起。再者，當地政府正努力推進「居住正義」，並通過各種手段去有效打擊炒房活動，如今年初的「房地合一實價課稅」是以大幅加高交易成本去打退 2000 萬元以上高價豪宅的短期炒家。

一年內三波加增房屋持有稅連不炒房新舊樓業主和發展商遭殃，極端情形可能會使負擔不起賦稅的小業主被迫賣掉房屋去解困。

如果這次大幅提高房屋持有稅是旨在打擊高樓價，但是有着相反效果作用、有着濫殺無辜自住者的味道。只有單獨提升持有稅，而不去全盤分析並整合所有房地產稅項是不當的。張宏業認為必須加強保障只有一戶自住的業主，提出更加優惠的稅率，或是針對性地向這群自用業主於房地持有稅合計可徵收一個合理上限，這樣便可以贏回不少置業信心，也對「居住正義」有個合理體現。再者 30 年前的房屋評定單價也不應一步加至現值，考慮分開起碼 5 年到位，全台縣市應在某個合一標準率中進行，避免出現地區不均惡果，造成分化現象，減少人民無謂流竄情形。

張宏業指出，今年 7 月 6 日，中國社科院發布了《中國住房發展 (2016 中期) 報告》。報告指出全國房地產目前出現嚴重分化，一、二線城市房價迅猛增長，但三、四線城市房價上升慢或是負增長，並建議抓住目前機會，在一、二線城市開徵房產稅。其實，早在 2011 年開始在上海和重慶兩地已經試行，但是兩地只向部分物業徵收，內容並不相同，而且試點效果並不彰顯。據新華網報導，試點 3 年間，重慶和上海稅收累額只有約 4 億和 6 億元 (人民幣，下同)，對地方財政收入貢獻較小、對應當地賣地收入更加微不足道、對有效打擊房價上升起不着顯著作用。

經過多年推進，今年重要發展是已將房地產稅法列入全國人大第一類立法項目，預計最快將在 2017 年底前通過，或會在 2017 年提交審議，在下一屆立法通過。張宏業說，台灣的房屋持有稅的最新風波是對政府產生深刻教訓，值得大陸中央政府了解研究，從中汲取教訓，對各種房地產稅費進行全盤整合、除去重複徵收、杜絕打沉房屋持有者的信心的可能性，使到地方財政收入多元化，一舉根治長期地產綁架地方經濟的困局。