誰是環京樓市四小龍

今年以來，「樓市四小龍」狂飆猛進，漲幅穩居前十，風頭蓋過北上廣深，即便重啟限購施壓，其市場熱度能否降溫尤未可知。

追蹤溯源，無外乎資本投資和剛需支撐，但起基礎作用的，仍是城市發展水平，否則為何是蘇州（樓盤）、廈門（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤），而不是其他？

從全國范圍收縮至北京（樓盤）周邊，也分布着類小龍區域，除了提高到京津冀一體化規劃概念中的北三縣，固安、武清、涿州、淶水等縣市，也迅速崛起，業內人士認為，隨着京津冀一體化的推進，在北京周邊很可能出現類似的「四小龍」、「五小龍」等樓市強縣。

後發優勢和留白的妙處

實際上，在北三縣之外，固安、武清、涿州、淶水等縣市之間存在着更微妙的競爭關系，不同於北三縣有明確的政策利好，這四個縣由於被排除在北三縣概念之外，所面臨的客群資源形勢更為嚴峻，其中位於西南方位的涿州、淶水似乎最為不利。

歷史上，京西南是發展最為落後的一個區域，但隨着北京各區地價、房價全面上漲，大量的購房需求開始外溢，京西南區域在這輪外溢需求中反而以巨大價差優勢成為稀缺的價格窪地。

以淶水為例，去年淶水新城的房價均價只有5000元／平米左右，而當時的燕郊已經開始奔向2萬元大關，大廠、香河開始逼近1.5萬元／平米，甚至固安都突破萬元大關，也就是說，淶水的房價只相當於燕郊的四分之一，價差空間居然高達四倍。

但從二者與北京市區的距離來看，淶水新城到市中心的乘車時間與燕郊到市中心的時間之差只有不到半小時，這是從踩盤的親身體驗來看。

此外，淶水區域面積遠超燕郊乃至北三縣，據了解淶水區域面積達1650平方公里，未利用地達100平方公里，而北三縣的香河為458平方公里、燕郊為105平方公里、大廠為176平方公里，北京南部的固安縣為697平方公里。

相比之下，淶水縣域面積是北三縣的兩倍有余，也超過香河、燕郊、大廠、固安等環北京四線的總面積，在承接北京產業轉移方面具備發展縱深。

從規劃來看，淶水剛剛開始起步，設計程度相比燕郊更規范，科學性更高，而燕郊由於發展較早，彼時規劃程度尚不如今日更成熟，形成了廣為購房者詬病的多個弊病，比如交通擁堵、產業匱乏，醫療、教育資源不匹配等等，而且由於當地被多個本土開發商割據，後期規劃升級空間減少。

反觀淶水，由於起步相比較燕郊等較晚，在其他區域還在為供地緊張發愁時，卻有了難得的留白空間。

據介紹，淶水以產業新城定位，是保定（樓盤）市京津冀協同發展的橋頭堡，主要承接、發展電子信息、現代物流商貿、健康休閒養老等產業。

具體來說，淶水新城已規劃「一心、三城、七園」的產業布局，其中的「三城」就包含新興產業示范區、華銀（天鵝湖）國際生態城、中國航空航天科技(000901,股吧)城三大板塊，三大板塊的產業差異化發展，將積極承接北京產業和功能轉移。

其中，新興產業示范區板塊將有電子信息、現代商貿物流、現代教育等產業；

華銀（天鵝湖）國際生態城作為首都的生態衛星城之一、淶水新城的重要板塊，將全力承接北京的養老服務、休閒旅游、教育培訓、科技研創等產業；

中國航空航天科技城將發展航空產業、航天產業及相關的科技文化、科技服務產業，打造航空航天科技研發基地、航空航天科技成果轉化基地、航空航天主題文化產業基地。

價值增速變「現」

科學規劃和快速落地是一個區域發展水平的佐證，通州、燕郊等區域在凸顯今日樓市熱度之前，曾經反復跳水，其根本原因就是規劃遲遲沒有落地。

而淶水新城最早在2012年提出，隨後便開始建設，實際上，記者在2012年就曾去過淶水，當時的一些配套項目就已經在動工，並顯露雛型。

華銀（天鵝湖）國際生態城相關負責人表示，他們負責的項目占地65平方公里，由「天鵝湖養生宜居小鎮、4.7公里科學城產業園區、雲海谷鎮旅游城」三個小鎮組成，未來將重點發展養老產業、生態旅游、教育服務、科技研創、現代農業、互聯網金融、電子商務等產業。

淶水的後發優勢在北京產業、居住等需求外溢的過程中被迅速發現，前往淶水的客群也越來越多，今年4月作為淶水國際生態城配套項目的華銀青年港項目首次開盤便被搶購一空，1680套房源吸引了約5000組客源，而淶水的配套住宅價格也被市場推高，目前已經漲至7000元／平米。

「淶水新城的設計有點類似固安新城，有一個總體設計方案，涵蓋多個產業維度，而淶水的契機在於正好遇到了北京產業外移的歷史機遇。」業內人士分析認為。

此前飽受交通困擾的其他區域在淶水這里也有了解決方案，據了解，廊涿、張涿、張石、京昆共四條高速從淶水經過，規劃建設有九個高速公路出口，淶水將成為北京連通大西南和大西北的高速交通陸港。

而高速公路的全面通達把淶水至北京市區的距離縮短至51公里，讓淶水成為「首都西南半小時經濟圈」的首選之地，淶水距離首都第二國際機場僅49公里，距離涿州高鐵站、涿州輕軌站、房山地鐵周口店站、周口店輕軌站均25公里。

此外，淶水區域擁有廊涿城際和京石城際兩條城鐵，廊涿城際今年下半年動工，2019年即可通車，屆時15分鍾便捷直達北京、新機場等區域。業內認為，多重交通的建設對於改善淶水的發展條件、獲得更多的發展機遇具有重大意義。

北京城市規劃學會秘書長高毅存在分析廊涿固保城際鐵路第二版環評報告時指出，此次環評報告的地圖上，還標注了規劃中的京石城際鐵路，規劃京石城際線從北京西客站引出，在淶水縣境內與廊涿固保城際鐵路交叉，然後繼續南下至石家莊（樓盤）正定新區。

「未來的淶水，將形成雙城鐵過境並設站的交通布局，新城也將隨之進入飛速發展的時代。」高毅存表示。