房地產 進入新一輪觀望期

本次加息再次凸顯了決策層收縮貨幣、遏制通脹的決心。加息與“新國八條”時隔僅十余天，有利于進一步降溫房地產基本面，形成較為穩定的緊縮預期，緩和“兩會”前的輿論壓力。

雖然加息幅度仍然不大，但持續加息后的累積效應不容小視。因資金杠桿高和資金密集，加息在一定程度上將減輕負利率對資產價格的超級催化影響，增加開發商和購房者成本。以100萬元、30年期基準利率房貸為例，三次加息后，月供增加約400元，增幅近7%。

首套房按揭貸款優惠變化更值得關注。近期多個城市取消或收緊首套房按揭貸款的利率優惠，我們認為在貨幣收縮的大背景下，住房按揭貸款的逐漸收緊是大趨勢。假設首套房按揭貸款利率優惠全部取消，則相當于對房地產行業單獨加息約100個基點（加息四次）。必將對住宅需求和支付能力形成實質性影響。

短期內，房地產市場必將進入新一輪觀望期（購房者不敢下單，開發商不敢推盤），加之春節因素，2月份成交量必然出現大幅萎縮。市場接下來的關注焦點是3、4月份銷量，若銷量萎縮過于劇烈、持續時間過長，則股價仍有向下調整空間。

因本次加息在市場普遍預期之內，地產股估值在低位，對地產股不會形成較大負面影響。目前地產股估值仍然較低（2011年11倍PE），龍頭公司2011年業績鎖定超過90%，且資本市場對持續加息已有充分預期，故此股價向下調整空間有限。

若地產股有較大幅度調整，建議逢低加倉萬科、保利地產、首開股份等高周轉龍頭和中國寶安、勝利股份、新湖中寶、福星股份等X+地產組合。

行業維持“中性”評級和標配建議。維持年度策略報告觀點，上半年處于退卻防守、超跌反彈和艱苦階段，要待反轉或超配行情，需等基本面向下調整和政策面回歸正常，下半年或更晚時間條件更成熟。