樓市深調 小房企轉型在即

此前風光無限的房企如今開始出現“結構性”差錢的情況，中小企業融資使得中小房企也無法幸免。銷售不理想無法回籠資金、銀行貸款難、融資成本又高，一些實力稍弱或者房地產開發并非主營業務的企業紛紛開始想“招”應對。

不蓋房子改賣煤小房企老板“被逼”轉行

“很久沒有項目了，目前手里也沒有地，我們最近兩年內暫時不會再上新的地產項目。”記者近日采訪煤炭相關新聞時，偶遇一位房地產企業負責人陳先生，最近一年來，陳先生和幾位朋友一起，正在為山東一家電廠供應電煤。

正當記者為一位房地產企業老板為何轉行搞起煤炭來驚訝時，陳先生主動向記者打開了話匣子。“沒地、沒資金、沒有品牌，像我們這樣小房地產企業這次面臨的困境可能要比2008年還要難。”陳先生告訴記者，“2008年那么難的時候，我們的資金鏈都沒有完全斷裂，但是這一次我感覺確實挺不過去了。所以及早收手，主動做點別的吧。”

陳先生是井陘一家小房地產企業負責人，由于此前是從某建設公司下屬剝離出來的，總體實力和一些大中型房地產開發企業還有差距。“拿到的最大項目，還是和別的公司合作的，整個樓盤一期工程，兩棟樓。不怕你笑話，我們獨立操作的話，連墊資都墊不起。”

由于恰逢房地產調控政策出臺，今年上半年對外銷售的整個項目銷售情況并不樂觀，資金回籠速度非常慢。而一季度后，信貸緊張開始顯現，銀行對類似陳先生這樣的小房地產企業不再貸款，“兩頭受堵，資金一下子就成了大問題。”陳先生表示，從5月份開始，項目基本收尾之后，他果斷暫停了新地產項目，公司基本維持空轉。而陳先生開始利用個人自有資金，入股朋友的公司，利用本地的關系網絡，做起電煤生意來。

“煤價漲得也挺快，生意也不好做。但是和搞項目比起來，還是比較有保證。”陳先生判斷，即便沒有跟進的房地產調控措施出臺，下半年房地產市場表現也不會強到哪去，而一批小房地產企業可能逐漸倒下。

人家吃肉咱喝湯上半年房企出現分化

最近，部分一線房企公布了5月份銷售業績，在嚴厲的調控形勢下，包括萬科、華潤、恒大在內的多家房企還是交出了漂亮的成績單，5月銷售環比、同比均實現增長。特別是萬科，5月銷售額超90億元，同比增長近8成，成為唯一一個1—5月銷售額超過500億元的房企。

但有實力通過開發二三線城市市場的大型房企能夠逆勢創收，中小房企可就沒有這么幸運了。

首先，無論大小房企，今年上半年資金緊張已經成為全行業普遍存在的現象。國家統計局公布宏觀經濟數據顯示，1-5月，全國房地產開發企業本年資金來源32340億元，同比增長18.5%。其中，利用外資266億元，大幅增長57.3%；自籌資金12486億元，增長30.9%。上述這組數據透露出兩個信息，一是房地產開發企業自籌資金比例大幅上升；二是企業利用外資同樣出現大幅增長。

6月20日起，再次上調存款準備金率0.5個百分點。在實際操作層面，已經達到歷史高點存準率，使得本已經緊張的信貸出口進一步收緊。一方面是銀行的信貸額度已經非常緊張，另一方面是銀行對于房地產市場的后市走勢信心不足。

而在此情況下，一些大企業只得使出渾身解數自籌資金，融資、發債、信托等手段紛紛祭出。根據中國房產信息集團提供的數據也顯示，5月份，多家房地產公司發行美元債券，僅遠洋地產（行情,資訊,評論）、華潤置地（行情,資訊,評論）兩家就發行了11.5億美元。在國內金融機構對房企融資收緊的背景下，越來越多的公司將融資的觸角延伸至海外市場。

資金回籠難融資成本高小房企疲于應對

中小房企顯然沒有上述企業這些手筆。尤其對于小房企來說，陳先生向記者介紹說，其一般的資金來源就幾個渠道，一是自有資金，二是銀行貸款，三是企業融資，四是政策補貼。

對于陳先生這樣的小企業來說，自有資金有限，由于沒有參與保障房建設，政策補貼談不上。最終只剩銀行貸款和企業融資兩個渠道，如今銀行貸款的大門基本上已經緊閉，企業融資的壓力就變得非常大。“為什么我們鼓勵購房者一次性付款，我們給點優惠沒問題，關鍵是可以及時回籠資金。”陳先生說，“但是現在市場情況不好，資金回籠的速度跟不上，我們只能主動去融資。走什么渠道，民間借貸唄。”

對于陳先生使用的民間信貸成本，他始終不愿提及。不過記者從不同渠道了解到，目前民間借貸年利息大概在45%左右，不排除有更高利率的可能。

在如此兩頭承壓之下，一些小房企除了像陳先生一樣暫時放棄地產項目，不蓋樓改賣煤，只有幾個可供選擇的出路。

首選與大企業聯合或被并購。據報道，3月份，大連海昌集團引入佳兆業集團（行情,資訊,評論），合作開發原海昌名城，并更名為大連佳兆業廣場。4月1日，萬科以31億元收購了廣州原新光城市花園項目100%股權，并更名為廣州萬科紅郡。

根據清科研究中心的數據，2011年第一季度，房地產行業共完成32起并購案例，在諸多行業中位居第一，占比14.1%；一季度房企并購金額達83.16億元，同比大幅增長229.1%，環比增長了72.6%。

其次，轉戰二三線城市。石家莊某房地產公司市場部經理劉先生告訴記者，他們公司目前已經把主要項目放在了周邊的正定、無極等縣城，市區內除了一個在售項目之外不再有新開發項目。

但劉先生也表示，轉戰縣城也并非絕對安全。因為企業需要面對當地的強勢本地企業的競爭。另外，在市場大環境不好的情況下，開發項目的銷售也是個大問題。

業內預計三季度房價有望大范圍松動

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示：此次上調存款準備金率又恰逢樓市成交量大幅萎縮，區域房價已現松動，且市場各方對房價下降預期越來越大的關鍵時刻，所以，存款準備金率的再度提高將使得房價將在第三季度出現拐點。

首先，上調存款準備金率將使得開發商的資金鏈更加緊張。隨著房地產企業貸款難度不斷加大，通過資本市場和信托渠道融資也被嚴格管控，這次提高存款準備金率，流動性再度收緊，無疑是雪上加霜，將使得開發商融資更加困難，這將加大開發商降價促銷、快速銷售回款的壓力。預計從6月中下旬開始，會有更多的樓盤加入到打折降價的行列。

第二，提高存款準備金率后，銀行的按揭貸款發放會更加嚴格，這將對購房人的資金實力，特別是首付提出了更高的要求，購房需求會因此繼續萎縮。

采訪中也有專家表示，目前國內一線城市房價已經出現松動，預計3季度企業壓力將逐漸反饋到房價上，房價有望全面松動。