樓市深調 小房企轉型在即
鉅亨網新聞中心
此前風光無限的房企如今開始出現“結構性”差錢的情況,中小企業融資使得中小房企也無法幸免。銷售不理想無法回籠資金、銀行貸款難、融資成本又高,一些實力稍弱或者房地產開發并非主營業務的企業紛紛開始想“招”應對。
不蓋房子改賣煤小房企老板“被逼”轉行
“很久沒有項目了,目前手里也沒有地,我們最近兩年內暫時不會再上新的地產項目。”記者近日采訪煤炭相關新聞時,偶遇一位房地產企業負責人陳先生,最近一年來,陳先生和幾位朋友一起,正在為山東一家電廠供應電煤。
正當記者為一位房地產企業老板為何轉行搞起煤炭來驚訝時,陳先生主動向記者打開了話匣子。“沒地、沒資金、沒有品牌,像我們這樣小房地產企業這次面臨的困境可能要比2008年還要難。”陳先生告訴記者,“2008年那么難的時候,我們的資金鏈都沒有完全斷裂,但是這一次我感覺確實挺不過去了。所以及早收手,主動做點別的吧。”
陳先生是井陘一家小房地產企業負責人,由于此前是從某建設公司下屬剝離出來的,總體實力和一些大中型房地產開發企業還有差距。“拿到的最大項目,還是和別的公司合作的,整個樓盤一期工程,兩棟樓。不怕你笑話,我們獨立操作的話,連墊資都墊不起。”
由于恰逢房地產調控政策出臺,今年上半年對外銷售的整個項目銷售情況并不樂觀,資金回籠速度非常慢。而一季度后,信貸緊張開始顯現,銀行對類似陳先生這樣的小房地產企業不再貸款,“兩頭受堵,資金一下子就成了大問題。”陳先生表示,從5月份開始,項目基本收尾之后,他果斷暫停了新地產項目,公司基本維持空轉。而陳先生開始利用個人自有資金,入股朋友的公司,利用本地的關系網絡,做起電煤生意來。
“煤價漲得也挺快,生意也不好做。但是和搞項目比起來,還是比較有保證。”陳先生判斷,即便沒有跟進的房地產調控措施出臺,下半年房地產市場表現也不會強到哪去,而一批小房地產企業可能逐漸倒下。
人家吃肉咱喝湯上半年房企出現分化
最近,部分一線房企公布了5月份銷售業績,在嚴厲的調控形勢下,包括萬科、華潤、恒大在內的多家房企還是交出了漂亮的成績單,5月銷售環比、同比均實現增長。特別是萬科,5月銷售額超90億元,同比增長近8成,成為唯一一個1—5月銷售額超過500億元的房企。
但有實力通過開發二三線城市市場的大型房企能夠逆勢創收,中小房企可就沒有這么幸運了。
首先,無論大小房企,今年上半年資金緊張已經成為全行業普遍存在的現象。國家統計局公布宏觀經濟數據顯示,1-5月,全國房地產開發企業本年資金來源32340億元,同比增長18.5%。其中,利用外資266億元,大幅增長57.3%;自籌資金12486億元,增長30.9%。上述這組數據透露出兩個信息,一是房地產開發企業自籌資金比例大幅上升;二是企業利用外資同樣出現大幅增長。
6月20日起,再次上調存款準備金率0.5個百分點。在實際操作層面,已經達到歷史高點存準率,使得本已經緊張的信貸出口進一步收緊。一方面是銀行的信貸額度已經非常緊張,另一方面是銀行對于房地產市場的后市走勢信心不足。
而在此情況下,一些大企業只得使出渾身解數自籌資金,融資、發債、信托等手段紛紛祭出。根據中國房產信息集團提供的數據也顯示,5月份,多家房地產公司發行美元債券,僅遠洋地產(行情,資訊,評論)、華潤置地(行情,資訊,評論)兩家就發行了11.5億美元。在國內金融機構對房企融資收緊的背景下,越來越多的公司將融資的觸角延伸至海外市場。
資金回籠難融資成本高小房企疲于應對
中小房企顯然沒有上述企業這些手筆。尤其對于小房企來說,陳先生向記者介紹說,其一般的資金來源就幾個渠道,一是自有資金,二是銀行貸款,三是企業融資,四是政策補貼。
對于陳先生這樣的小企業來說,自有資金有限,由于沒有參與保障房建設,政策補貼談不上。最終只剩銀行貸款和企業融資兩個渠道,如今銀行貸款的大門基本上已經緊閉,企業融資的壓力就變得非常大。“為什么我們鼓勵購房者一次性付款,我們給點優惠沒問題,關鍵是可以及時回籠資金。”陳先生說,“但是現在市場情況不好,資金回籠的速度跟不上,我們只能主動去融資。走什么渠道,民間借貸唄。”
對于陳先生使用的民間信貸成本,他始終不愿提及。不過記者從不同渠道了解到,目前民間借貸年利息大概在45%左右,不排除有更高利率的可能。
在如此兩頭承壓之下,一些小房企除了像陳先生一樣暫時放棄地產項目,不蓋樓改賣煤,只有幾個可供選擇的出路。
首選與大企業聯合或被并購。據報道,3月份,大連海昌集團引入佳兆業集團(行情,資訊,評論),合作開發原海昌名城,并更名為大連佳兆業廣場。4月1日,萬科以31億元收購了廣州原新光城市花園項目100%股權,并更名為廣州萬科紅郡。
根據清科研究中心的數據,2011年第一季度,房地產行業共完成32起并購案例,在諸多行業中位居第一,占比14.1%;一季度房企并購金額達83.16億元,同比大幅增長229.1%,環比增長了72.6%。
其次,轉戰二三線城市。石家莊某房地產公司市場部經理劉先生告訴記者,他們公司目前已經把主要項目放在了周邊的正定、無極等縣城,市區內除了一個在售項目之外不再有新開發項目。
但劉先生也表示,轉戰縣城也并非絕對安全。因為企業需要面對當地的強勢本地企業的競爭。另外,在市場大環境不好的情況下,開發項目的銷售也是個大問題。
業內預計三季度房價有望大范圍松動
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示:此次上調存款準備金率又恰逢樓市成交量大幅萎縮,區域房價已現松動,且市場各方對房價下降預期越來越大的關鍵時刻,所以,存款準備金率的再度提高將使得房價將在第三季度出現拐點。
首先,上調存款準備金率將使得開發商的資金鏈更加緊張。隨著房地產企業貸款難度不斷加大,通過資本市場和信托渠道融資也被嚴格管控,這次提高存款準備金率,流動性再度收緊,無疑是雪上加霜,將使得開發商融資更加困難,這將加大開發商降價促銷、快速銷售回款的壓力。預計從6月中下旬開始,會有更多的樓盤加入到打折降價的行列。
第二,提高存款準備金率后,銀行的按揭貸款發放會更加嚴格,這將對購房人的資金實力,特別是首付提出了更高的要求,購房需求會因此繼續萎縮。
采訪中也有專家表示,目前國內一線城市房價已經出現松動,預計3季度企業壓力將逐漸反饋到房價上,房價有望全面松動。
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