恒大1月賣房均價大降 加速回籠資金還舊債

2011年恒大表現足夠搶眼，銷量直追萬科。本該是意氣風發之時，恒大卻選擇低調平穩發展，在2011年年底甚至上調價格控制銷量。2012年1月恒大重新回歸正軌，銷售均價環比下降超過1200元/平方米。雖然“現金為王”已經成為恒大2012年的主調，但過往的舊債成為恒大不能回避的問題。

降價游戲

2月13日晚，恒大發布了1月合約銷售簡報。數據顯示，1月公司實現合約銷售額22.2億元，合約銷售面積37.3萬平方米。在已公布的房企銷售數據中，恒大的表現中規中矩。

同期大規模促銷的綠城地產只賣出16億元的房子，而龍湖、富力、保利1月實現的銷售額分別只有11.8億元、12.3億元、15.11億元。恒大絕對量略高，而且相對于對手環比大規模回落，恒大銷售額還是比2011年12月增長了73.4%。可是如果與恒大一直視為標桿的萬科相比，恒大的銷售則略顯落后，同期萬科實現的合約銷售額達到122億元。

要知道2011年1月，恒大也賣出了近97.9億元的房子。環比上漲是由于基數較低，2011年11月、12月恒大主動調整了業績。恒大董事局主席許家印在2012年1月16日香港的發布會上就表示：“到2011年10月份，我們已經提前兩個月完成了全年700億元的銷售目標。作為上市公司也要保證基本利潤，保證對股東負責，因此在2011年11月和12月份，就會對價格采取適當的恢復”。

彼時在許家印眼中，如果恒大不適當上調價格，“在大家都在促銷降價時，我們在2012年要保持合理的價位是有困難的”。恒大總裁夏海均2011年10月也公開表示，在完成全年任務后，恒大在2011年最后時間內有意上調單價以減緩銷售量。

顯然在經過2011年年底的調整后，剛進入2012年，恒大又開始了新一輪的沖鋒。首先表現在均價大幅回落上。恒大1月的合約銷售均價環比下調了超過1200元/平方米。由2011年12月的7214元/平方米，下滑至5956元/平方米。這一價格甚至低于2011年全年銷售均價6590元/平方米。在節前的記者招待會上，許家印表示這個平均售價“我認為就是中央希望的合理價位”，因為其中還包括1500元/平方米的裝修費，其事實上毛坯房的價格只有5090元/平方米。

而恒大1月的銷售均價顯然突破了這一合理價位，記者翻閱了2011年全年恒大的月度銷售數據，均大大超出該數據。例如2011年同期恒大銷售均價為6953元/平方米；如果說是由于2012年春節提前，同比數據沒有可比性。2011年同樣有春節假期的2月，恒大的銷售均價依然達到6578元/平方米。與1月數據最為接近的是2011年9月，當時恒大的合約銷售均價為6052元/平方米。當時恒大正處于加快售樓的時刻。

“不能憑此推斷恒大開始大規模降價促銷。”有接近恒大的研究者表示，其中也許還有產品結構的原因，例如在2011年調高價格前，2011年10月恒大的合約銷售均價為6160元/平方米，如果剔除高端項目太原恒大華府，其合約銷售均價為5802元/平方米。

截稿時為止，記者未能獲得恒大具體的銷售結構，但太原恒大華府依然在售，均價19000元/平方米。

現金為王

無論如何，“現金為王”已經成為恒大2012年的主調。在談及2012年發展策略時，許家印表示，恒大在近年高速增長后，將進入穩定增長期。其表示：“在土地儲備方面，除了跟蹤前一兩年的項目外，公司不會在年內購買新的土地”，“恒大的土地儲備甚至可能出現負增長”。

這顯然有別于恒大以往的發展策略。截至2011年12月31日，恒大地產擁有的土地儲備為1.37億平方米，較2010年增加4068萬平方米。而2009年第三季度，恒大的土儲為5100萬平方米，如果追溯到恒大上市前，2006年恒大的土地儲備僅為不足600萬平方米。短短5年間土地儲備增加近23倍。

是由于恒大資金緊張嗎？公開資料顯示恒大截至2011年12月30日，集團現金余額為人民幣272.1億元 ，全年未使用銀行授信額度人民幣371.5億元，合計可動用資金人民幣643.6億元，現金余額同比增加36.4%。中報的數據顯示，恒大需于2012年內支付的土地款175.1億元，占比并不高。但在2011年的快速開發中，恒大的資產負債率同比上升了31.8%，達到了80.24%，高于香港上市內房股66%的平均資產負債率。

“把錢留在手上才是最正確、最好的做法。”許家印認為。但今年1月底，奉行現金為王的恒大卻不得不花了1.6億美元了卻舊債。

舊債還須新融資

1月19日，恒大發布公告稱，將回購此前用于上市融資而售出的廣州恒大御景半島項目40%的股權。這是恒大首次償還因上市和投行之間形成的債務。2007年為順利上市，恒大把御景半島40%的股權作價1.3億美元賣給美林。

當時恒大將這1.3億美元用于“全國擴張計劃”，出售該股權為恒大2007年的報表帶來了70%的凈利潤。而美林則在2010年，將旗下“亞洲房地產基金”打包以35億美元的價格出售給黑石。雙方約定美林與恒大按照4 6的比例分享利潤（股息），直至美林獲得的股息總額達到1.3億美元的25%復合年度回報為止。之后，雙方的分攤比例改為2 8。與此同時，雙方也規定，雙方將于商品房售完，或者股東協議日期起滿四年，將合資公司清盤。

約定期限到了之后，恒大并沒有選擇清盤而是選擇了回購。分析人士告訴《中國經營報》記者，“這是由于該樓盤并沒有讓外資獲得25%的復合年度回報”。公告顯示，合資公司從2009年到2011年6月30日止，凈利潤分別為1.84億、6.13億和2.23億元人民幣，合計利潤僅為4.08億元人民幣。完成雙方約定的可能性已經越來越小了，于是恒大選擇用1.6億美元了卻舊債，根據協議，恒大并非一次性付款回購，而是分兩期以內部資源撥付收購代價。最后一期將于2015年1月31日前支付。

據了解，恒大回購的御景半島所剩開發的面積已不多，公告中稱，該項目目前僅剩最后一期在發展過程中，恒大在該項目所能獲取的利潤并不多。

“這也是為了雙方早有協議，恒大乘著現金在手早作了斷。”知情人士向記者表示，這也是恒大調整財務結構的其中一項舉措。2007年，就在其向美林出售資產前兩個月，恒大通過瑞信擔保，獲得了4.3億美元的結構擔保貸款。其中約定1.7億美元在恒大上市成功后償還，剩余2.5億美元將于2012年8月前償還。為了解決這一歷史遺留問題，恒大早在2010年就發行了7.5億美元優先票據用于償還。這筆優先票據利率高達13%，將于2015年到期。

“據我所知，今年內地上市房企不少有發行票據的計劃，其中就包括恒大。”一位香港資本市場向記者表示，至于能否成事，還要看投資者的認可度。近期通過債券市場融資的還包括新鴻基地產、恒基兆業、九龍倉等在內的香港房企。內房股也是蠢蠢欲動，2月6日，標普就表示，中海外近期正進行一項債券融資行動，發債規模為5億美元。但在調控壓力之下，境外投資者對于內地房企認可度有多高，不妨讓我們拭目以待。 (中國經營報 )

(曹文明 編輯)

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