物業稅開征將撼動樓市利益格局

物業稅自2003年首次提出以來，一直被寄予厚望。業內預計，開征物業稅將是樓市政策的重大轉折點，將對樓市產生深遠影響。

中新社援引新京報1月27日的報道稱，業內人士認為，物業稅將引發“房價下跌”心理預期，抑制投機炒房。

地方政府通過賣地獲取財政收入的近半，開發商頻繁漲價謀取利潤，投資客轉手套現獲得高溢價，而最終，所有的開發和交易成本全部轉嫁到買房人身上……

作為有可能改變這種格局的利器，物業稅自2003年首次提出以來，一直被寄予厚望。業內預計，開征物業稅將是樓市政策的重大轉折點，將對樓市產生深遠影響。

樓市投機可能會被抑制

2009年12月底，朝陽公園附近一樓盤出現12套房集中拋售的大單；2010年1月5日，物業稅空轉將推廣至全國的傳聞不脛而走。

“開征物業稅，最緊張的要數那些手里有多套房的投資客了，”中原地產張大偉表示，由于物業稅是對物業的持有環節征稅，并且高檔房及多套房可能多征，一旦開征，這類人群的持有成本將增大。

從2009年12月開始的這一輪房地產調控來看，“抑制投機”也是調控的核心要務。張大偉表示，之前的營業稅細則已經抑制了中高檔二手房的投資投機，市場出現議價空間，如果真的再開征物業稅，抑制投機的效果將會更加明顯。

另外，自二手房投資客拋售之后，在北京的期房市場，此前一些投資客集中的2009年新盤如北京華貿城、通州天時名苑等，一些敏感的投資者已經決定“離場”。中原地產三級市場研究部數據顯示，部分12月開盤的項目甚至有10%的成交期房，已經開始掛牌出售。

“未來如果真的開征物業稅，我的投資收益就會下降，甚至賺不賺錢都不知道，”一位投資了通州某新盤的業內人士私下對記者表示，他已將所購房屋在中介處掛牌，也托朋友看看能否轉手。

減少財政對“賣地”依賴

2009年，北京土地出讓金收入逾900億元，幾乎占財政收入的一半；在上海、杭州等其他一、二線城市，賣地收入也占到財政收入的很大部分。土地價格被一再推高，影響著人們對房價的心理預期也一再升高。而物業稅的開征，有望改變這種局面。

上海易居房地產研究院綜合研究所所長楊紅旭介紹，在發達國家，物業稅是地方稅收的支柱，有些地方政府擁有物業稅的決定權，廣義的物業稅與財產稅等同，多數發達國家財產稅收入占國民收入的比重為5%左右，占一國全部稅收的比重多在10%以上。

但在中國，房地產行業的稅收絕大部分集中在開發和交易環節，持有環節的稅種只有房產稅和城鎮土地使用稅。

這就導致持有環節稅負極低，造成部分熱點城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費。

楊紅旭認為，開征物業稅，有助于抑制投機需求，穩定房價，減少房屋空置；同時減少地方政府對土地財政的依賴，逼迫地方政府更加注重城市配套與社區服務，穩步提升存量房地產價值，從而持續獲得稅收。

地產商開發成本或降低

2003年，中央首次提出研究開征物業稅的同時，還提出“相應取消有關收費”。據悉，現存涉及房地產的稅收包括房地產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業稅和所得稅。

經濟學博士馬光遠表示，物業稅在整合了多種稅費后，降低了開發成本，可以鼓勵開發商更多地投資房地產行業，從而帶動供應的增加，能在一定程度上起到平衡供求關系、穩定房價的作用。

“政府不再拿賣地作為財政收入的主要來源，土地出讓制度或許會改變，土地的價格或許也不會那么高了，”北京一位小型開發商對記者表示，他們很希望能夠以合理的價格獲取小塊土地。

致“房價下跌”心理預期

物業稅對房價的影響是輿論關注的重點。

馬光遠認為，只有對持有環節征收，才能增加持有者的成本，促進房地產的流轉，補充有效供應不足，抑制房價的非理性上漲。

楊紅旭則認為，長期而論，征收物業稅之后，房價的波動性會因此而減小，尤其是對抑制房價過快增長有一定正面功效。短期來看，對購房者的心理影響重于實際影響，將會出現房價下跌的預期。

楊紅旭預計，2010年“兩會”可能會討論這一問題。2010年或2011年，10個空轉省市中極有可能有城市開始試點實轉。不過，“普通民眾不必對此過于擔心。”他說，物業稅將會分步征收，依國外經驗，還會對很多弱勢群體的房屋減征和免征。

(徐志嬌 編輯)

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