國信證券:房地產投資增長仍有賴於需求回暖

2009年6月3日 11:31

國信證券分析師方焱認為，房地產投資增長仍有賴於需求回暖，刺激房地產投資的核心仍在於刺激房地產消費，下調商品住房項目資本金比例，降低企業從銀行貸款門檻，對刺激房地產作用有限。

據中國證券報6月3日報道，五年未曾放鬆的房地產行業固定資產投資項目資本金比例的下調，讓市場充滿想像——股市房地產板塊應聲上漲，開發企業歡欣鼓舞，房價走勢這一行業的永恆話題再次成為熱點。

保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從35%降至20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例從35%降至30%，對於這一降幅，儘管不少市場人士認為大出意料，但仍有人質疑其或為「杯水車薪」，期盼依靠降低資本金比例來拉動房地產投資是治標不治本。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，下調資本項目金比例的消息讓房地產行業「相當受用」，這等於讓開發商回到2004年以前房地產調控之前的好日子。

這一政策的利好邏輯非常清晰，長城證券研究所出具的報告認為，下調資本金比例將降低行業融資門檻，減緩資金壓力，促進房地產投資增速回升。調整後，對於保障性住房和普通商品住房項目，開發商需要的啟動資金相當於降低了43%；對於非普通住宅和商業項目，啟動資金相當於降低了14%。這大大增強了開發商的投資能力。

從另一個角度來看，下調商品住房項目資本金比例降低了企業從銀行貸款的門檻，有利於刺激房地產投資，區域龍頭更具優勢、受益更多。國信證券分析報告指出，自1996年起，國家對於各種經營性投資項目，開始試行資本金製度。對資本金未按照規定進度和數額到位的投資項目，投資管理部門不發給投資許可證，金融部門不予貸款。本次下調商品住房項目資本金比例至20%，大大降低了開發企業的貸款門檻。由於商品房開發實行項目法人制度，按央行121文規定，開發貸款按開發項目封閉運作，嚴禁跨地區使用，因此，在以銀行貸款作為融資渠道方面，區域龍頭更具優勢，本次下調商品住房項目資本金比例後，區域龍頭受益更多。

國都證券分析師鄒文軍預計，下半年新增投資將明顯回升。由於銷售的好轉明顯好於市場預期，5月份多個大中城市出現量價齊升的情況，開發企業對房地產行業前景的判斷將陸續由過度悲觀轉向謹慎樂觀甚至樂觀，庫存仍呈現趨勢性減少。現階段政府推地節奏明顯放緩，土地供應不足，土地市場再次出現爭拍地塊的火爆場景。資本金比例的大幅下調，令開發商投資槓桿能力大幅提升，35%的資本金比例帶動的投資將放大至2.86倍(100/35)，20%的資本金比例帶動的投資更將放大至5倍(100/20)，資金准入門檻的降低，將使未來有效供給增加。同時，未來新增供給的情況還需視土地供給情況，如果新增土地供應較少，仍可能出現爭拍土地的火爆場景。

國信證券房地產行業分析師方焱更指出，2008年下半年各地推出一系列救市政策後，普通商品住房定義標準已經普遍放寬，因此，本次利好的覆蓋面較廣。

一位開發商表示，2004年上調資本金比例，房地產投資難道就因此降低了？房地產行業就因此降溫了？同樣的道理，下調這一限制的作用也是有限的，市場如此熱鬧，只是因為業內太期待政策利好，並不認可市場對這一利好政策效用的期待。

儘管業內人士認為房地產開發項目資本金比例下調幅度超出前期預期，但不難看出政府的思路是不同項目區別對待。調整後，保障性住房和普通商品住房的項目資本金比例恢復到1996年首次設定該比例的水平。除此之外，對於其他房地產開發項目，如非普通住宅和商業地產，最低項目資本金比例只下調了5%，符合政府對不同項目區別對待、有保有壓的一貫態度。這說明政府對待房地產的態度依然謹慎。

毫無疑問，降低資本金比例後開發商資金壓力會得以緩解，但一位北京開發商直言不諱的表示，富餘出來的錢不會投到開發投資中去。由於前期資金鏈緊張，現在不少開發商的當務之急是拿錢彌補財務成本的窟窿，而不是加大投資。

同時，對於金融系統而言，資本金放鬆並不意味著銀行敞開放貸。通知中明確要求，金融機構在提供信貸支持和服務時，要堅持獨立審貸，切實防範金融風險。要根據借款主體和項目實際情況，參照國家規定的資本金比例要求，對資本金的真實性、投資收益和貸款風險進行全面審查和評估，自主決定是否發放貸款以及具體的貸款數量和比例。針對市場有人估算的比例下調後房地產行業將新增開發資金5,000億元的說法，楊紅旭預計房地產開發貸款將有所增加，但由於「商業銀行的風險在那裡擺著，最後釋放的資金絕不會多達5,000億」。

國信證券提供的資料顯示，「央行121文」當中未被新政取代的其他內容仍然有效，買地仍需自有資金。「121號文」當中未被新政取代的核心內容包括：商業銀行發放的房地產貸款，嚴禁跨地區使用；商業銀行不得向房地產開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產建設項目的建築施工企業只能將獲得的流動資金貸款用於購買施工所必需的設備，嚴格防止建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。

確實，在2008年4季度以來的地產新政作用下，國內樓市出現了銷售暢旺的暖春行情。但投資的復甦步伐仍然緩慢，1-4月全國完成房地產開發投資7290億元，同比僅增長4.9%，而2008年同期是32.1%，土地購置面積、土地開發面積及房屋新開工面積則分別負增長28.6%、12.2%和15.6%；從單月數據看，投資、土地開發、新開工也是環比負增長。這表明銷量雖已連續數月回暖，但仍未能有效提振開發商對後市的信心，其買地擴張仍然謹慎，仍存在房地產投資衰退的隱憂。這也是市場人士認為本次下調商品住房項目資本金比例的主要原因。

對此，方焱認為，房地產投資增長仍有賴於需求回暖，刺激房地產投資的核心仍在於刺激房地產消費。2008年下半年以來房地產投資增速不斷回落的主要原因是銷售不暢導致開發商信心不足，隨著2009年銷售回暖，開發商投資意欲逐漸有所提升，但投資恢復速度仍遠遠落後於成交量的回暖。造成這一現象的主要原因是：庫存消化壓力仍然很大，可售量雖然回落明顯，但絕對量仍然偏高；銷量回暖僅經歷了幾個月，後市如何，開發商仍不敢太過樂觀；銷售回暖主要由寬鬆政策面驅動，政策能否穩定，也存在變數。因此，單單降低開發商從銀行貸款的門檻，並不能激發其借錢投資的慾望，對刺激房地產作用有限，畢竟激發企業投資的要素是對投資回報率的預期。若要促進房地產投資增長，仍有賴於刺激房地產消費的利好政策能夠延續並穩定下來，並且適時推出進一步鼓勵房地產消費的政策，以將前一階段出現的銷量回暖態勢保持住，從而改善開發商的預期。

(徐志嬌 編輯)

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