樓市組合拳到第三套 分析:重大利好一線城市改善需求

金融界網站2月19日訊 今日再出樓市新政策，財政部發布《關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（以下簡稱《通知》）。鑒於此前出臺的降低購房首付、上調住房公積金賬戶存款利率，近期樓市政策組合拳已經打到第三套。房地產行業研究組組長、高級研究員夏磊對金融界網站表示，這次政策的初衷仍是幫助三、四線城市去庫存，但是新政對改善型需求的影響也很大，尤其是對一線城市的大戶型住房的改善型需求是一個非常大的利好。

重大利好一線城市改善型需求

《通知》將首套房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

夏磊指出，隨著二胎放開，大戶型的改善型需求更多，而且新政實施后住房交易環節的稅費又有減免，144平米以上的大戶型契稅比例由原來的3%調整為1.5%，這對大戶型的改善性需求是一個重大利好，尤其市一線城市的大戶型房價更高，契稅更多，影響也就更大，可能會促使一線城市的大戶型住房熱銷。

此外，《通知》稱對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

在營業稅方面，通知稱個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

不過北京、上海、廣州、深圳四個地方並不能享受二套房的契稅新政和營業稅上的優惠新政。盡管如此，夏磊表示，這次樓市新政的優惠政策還是輻射到了一線城市，主要是因為目前政策導向支援改善型需求，不管是一線城市還是非一線城市，改善型需求都是政策鼓勵的一個方向。

此外，夏磊還指出，這次政策還重新確定了家庭住房的認定標準，此前的政策會把住房分為普通住房、非普通住房作為細化規則的標準，而本次新政是把是否唯一住房作為政策依據，這也是為了鼓勵改善型需求。

對於資本市場，夏磊表示，鑒於近期已經出臺相關房產政策，業內多預計可能會在兩會的時候再發布新的政策，所以這次政策的出臺節奏是超出市場預期的，對整個房地產板塊都是正向的影響，對一些在一線城市版面較多的龍頭房企影響會更大，比如招商蛇口、保利地產等。

三四線城市去庫存仍很艱巨 有些庫存需要推到重來

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對金融界網站表示，目前的樓市政策是一攬子、高頻率的特征，主要針對去三四線城市的庫存，但是一個單獨的政策對樓市的影響比較有限，預計后期會出臺更多的一系列樓市政策，會對樓市產生更大的影響。

她認為，未來可以在用戶需求端繼續進行調整，如增加公積金貸款額度、降低貸款門口等；個稅也可以從“滿五”改為與營業稅相適應的“滿二”條件，購房退稅也可以考慮實行。

在供給端，夏丹建議要控制地方政府的賣地沖動，放緩土地供應節奏。雖然目前住房去化提倡地方政府以購代建的聲音較多，但也也應該有更多的調整，比如對開發商的調整轉型，對存量土地占用的釋放等。

近期，素有地產“大炮”之稱的任志強認為有些樓市庫存“只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉”。 夏丹對此觀點表示認同，“有些庫存確實是去不掉的，需要地方政府和開發商一起進行調整，比如用途的轉型，有時候可能也需要推倒重來會更好。”