深圳“探路”引爆物業稅呼聲

東方早報記者 秦明明

地王涌現、供應緊張、投資火爆、通脹預期等因素綜合下，房價幾乎看不到下行空間。面對高房價，購房者不得不寄希望于非傳統調控政策——物業稅。

最近一段時間，投資推動樓市成交，投資客持有幾套物業在手而不售。這一方面造成了房價不斷飆升，另一方面也使住宅空置率日益提高。

開征物業稅的呼聲日益高漲，各方都希望通過物業稅增加房產投資者囤房成本，迫使其降價出售。專家建議，考慮到老百姓的基本自住需求和各地區的差異性，可以從持有第二套房開征物業稅。

投資之“憂”

從年初到現在，樓市經歷幾輪明顯轉變，其中投資需求比例大幅增加，成為今年樓市一突出特點。

從置業目的來看，從年初剛性需求驟然釋放，轉變為投資保值需求的不斷抬頭。這直接導致了高端高檔住宅市場的火爆，在樓市成交上得到最為明顯的體現。

方方地產工作室分析師凌小潔告訴早報記者，以上海為例，樓市從一季度低位整理到二季度迅速升溫，在6月份達到市場高點，商品房交易量達到326萬平方米，價格也一路走高，尤其是高端公寓（單價3萬元/平方米以上）和別墅類產品熱銷明顯。

“高端物業在今年上半年的成交量便已經超過去年全年的成交量，在8、9月份價格更是節節攀升，報價每平方米10萬元以上的樓盤數量達到13個之多，屬歷史罕見。”凌小潔強調。

而從購買人群來看，投資客成為這些高端住宅的強大支持者。從在短期內創造出令人咋舌的銷售成績的浦東星河灣可窺一斑。8月8日星河灣開盤后6個小時便成交40億元，據了解，購房者主要以外地投資客為主。

這類投資客主要來自江浙地區、中國香港以及其他境外地區人士等。此外，近期各地投資客涌入上海買入豪宅的現象屢見不鮮，湯臣一品、翠湖天地、黃浦灣等眾多豪宅已經成為他們囊中之物。

投資需求直接推動了樓市復蘇回暖，促進了樓市成交量和價格不斷飆升，對于樓市成交而言功不可沒。不過，這也引發了普通購房者對其不絕于耳的抱怨聲。

易居中國分析師薛建雄指出，異地投資客購房后既不在該城市生活，又不在那里工作，把房子放在那里作為儲值、保值的工具，等待房價升值，不愿意流入市場，這不但造成了較高的空置率，而且人為制造房地產供求關系的緊張，從而更加推高房價。

呼聲再起

由投資推動樓市攀升，在一線城市表現已經明顯，由此引發開征物業稅的呼聲愈加不斷。

物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。日前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅，并以財產的持有者作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。

在我國，提出開征物業稅已有6年時間。2003年我國開始提出物業稅，2009年5月份國務院公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》（下稱《意見》）提出，“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。”

薛建雄認為，開征物業稅雖然難以規模性改變樓市投資的現狀，但是可以起到一定的效果，因為增加了持有成本之后，就意味著投資回報會下降，而且風險會上升。

房地產分析師陳真誠表示，現在是開征物業稅的時間契機，這是最能打擊高房價、打擊投資購房、炒房的有效手段之一，并可在近期內快速緩解部分財稅壓力。目前推動開征物業稅是財稅部門基于稅收的角度出發，但來自地方政府的壓力不小。

財經節目主持人袁岳撰文表示，在房地產市場行情堅實的形勢下，公眾對于房價批評壓力將會明顯加大，而且房地產資產泡沫迅速攀升，對于房地產市場采取非傳統調控政策的公共壓力也會急劇上升，因此房價持續攀升將會成為物業稅較快出臺的直接動力。考慮社會承受力，可能會在某些房價攀升特別顯著的城市首先推出物業稅公開試點。

著名經濟學家張五常在其博客中建議，中國可以在撤銷資產增值稅的前提下，考慮每年抽5%的物業稅，抽樓不抽地，以政府估計的物業所值為所依，為了避免爭吵要以估價打個八折。

深圳“亮劍”

在10個試點省市中，深圳有望是第一個將開征物業稅提上官方日程的。據了解，此前，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個省市進行了房地產模擬評稅試點。

5月份物業稅開征同樣也在《深圳市綜合配套改革三年（2009-2011年）實施方案工作安排表》中被明確提出。它表示：“深圳市將在2009年合并城鎮土地使用稅、房產稅。制定物業稅稅基評估技術標準，建立物業稅稅基評估系統，積極推進深圳開征物業稅試點工作。”

6月初，深圳市政府年度投資項目計劃獲得市人大審批。該計劃包括作為今年新開工項目的“市地稅局物業稅及配套管理系統”，建設周期為今年6月至明年6月，年度投資800萬元，總投資910萬元。

有業內人士指出，深圳作為全國率先實行物業稅“空轉”運行的城市，使得其一時被認為是首批開征物業稅的試點城市。深圳有望明年試征物業稅。不過，深圳市地稅局有關領導向媒體表示，深圳確實有開征物業稅的想法，目前在進行研究和考慮。而從現有的思路來看，個人自住的住宅有可能在物業稅征收中享受到稅收優惠。

值得注意的是，相比較而言，其他9個物業稅評稅試點省市，到目前為止，據了解，還沒有明確的關于物業稅的說法。從全國范圍來看，物業稅何時推出，仍無具體時間表。

稅負之“惑”

開征物業稅勢在必行，稅率是多少，同樣引發關注。

據了解，國家有關部門已經就物業稅開征的時間以及開征基點在學者和業界征求過意見。有關專家表示，結合目前的經濟形勢，預計起征點在1%左右，不會太高。還有學者指出，可能要比1%再低一些，不過也差不了多少。

國外物業稅開征經驗或許有一定參考。據了解，國外一般是每年交房價（房屋估值）的1%左右。如果以一套房價100萬元的房產為例，一年就要繳納1萬元，70年就要繳納70萬元。

深圳大學金融研究所所長國世平表示，物業稅征收辦法可能按照人均居住面積計算，超過一定面積要收稅。目前主要有兩種觀點，人均30平方米和人均50平方米作為起征點。物業稅的征收標準將在0.6%~6%之間。

陳真誠建議，考慮到老百姓的基本自住需求和各地區的差異性，可以從持有第二套房開征物業稅。對于面積大小、房價高低等問題，可通過總價與稅率來調節。對于已經支付的土地款，則可以通過查找歷史地價檔案計算到總價中扣除應稅額，地價越高則扣除越多。

鏈接:物業稅一覽

※中國香港

如房地產作出租用途，租金收入需要繳納物業稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主征收。適用稅率為15%。

※中國台灣

144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總價的0.8%~1.5%。

※日本

日本財產稅主要是對房地產等不動產課征的不動產取得稅、固定資產稅、城市規劃稅、注冊執照稅等，同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定資產稅的標準稅率為14%。

※韓國

韓國的財產稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國還有可能進一步調整房地產稅率。財產稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產為50%，而第三套房產為60%。

※新加坡

由新加坡國內稅務局對所有房產征收的稅種，包括針對中低收入者的政府組屋也必須繳納物業稅。具體來講，自主房產的物業稅稅率為4%，其他類型的房產的物業稅稅率為10%。

※美國

不動產稅，歸在財產稅項下，稅基是財產市場評估值的一定比例。目前美國的50個州都對不動產征收這項稅收，各州和地產（縣與市）政府的不動產稅率不同。財產稅的名義稅率一般在3%~10%，實際稅率平均是一般市價的1%~3%。

※加拿大

不僅全部征稅，對擁有兩套住宅的還以高稅率征收。溫哥華的地稅不是按土地面積征收的，而是按物業的總價值（土地和房屋）分情況按不同稅率征收。

※法國

采用土地年度稅的形式征收不動產稅，包括三類房地產稅，未建成區的地產稅、建成區土地稅、住宅稅。未建成區的地產稅由空地的所有者繳納稅金，征收根據是土地的出租價值，稅金減免部分是20%；建成區土地稅由建筑物的業主繳納稅金，征收依據是建筑物的出租價值，租金減免部分是50%；住宅稅由住宅居住者繳納稅金，沒有減免部分。

※瑞典

征收額為不動產稅務評估價值的0.5%~1%。自2001年起，對于單棟獨立家庭住房（相同于國內別墅），稅率為1%；對共同產權型的公寓住宅，稅率為0.5%；商物產不動產稅率為1%；工業物產稅率為0.5%。

※新西蘭、澳大利亞

買賣房屋時不涉及什么稅，只是賣家涉及個人所得稅。如果一個人擁有幾套房產，稅務部門就會對其格外關注。在每年3月報稅時，如果獲利隱瞞不報者，處罰非常嚴格甚至坐牢。不動產稅則是政府依據房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%~1%征收。

根據公開資料整理