SOHO中國300億元存貨待銷 潘石屹樂觀漲價

[“少數投行分析師調低SOHO的股票、看空SOHO今年的銷售是沒有道理的。”潘石屹同時表示，230億的年度銷售目標已經落實到每個月及每個可售項目]

在去年銷售額僅完成不足預期目標50%的情況下，SOHO中國（00410.HK）仍然將2012年的年度銷售目標確定為230億元，與去年的預期目標保持一致。SOHO的相對樂觀引發了高盛及瑞銀等投行的接連質疑。

2月22日，SOHO中國董事長潘石屹針對投行的質疑作出正面回應：“少數投行分析師調低SOHO的股票、看空SOHO今年的銷售是沒有道理的。”他同時表示，230億的年度銷售目標已經落實到每個月及每個可售項目。

2月9日，高盛發表的一份研究報告預計，SOHO中國2012年的銷售額為117億元，僅為SOHO中國公布的年度銷售目標的一半。隨后的2月10日，瑞銀的一份研究報告則預計SOHO中國2012年銷售額為166億元，仍然較SOHO中國自身悲觀了不少。

市場供不應求

潘石屹的信心首先來自北京、上海兩地的寫字樓市場現狀。

高力國際此前發布的《2011年第四季度上海辦公樓物業市場研究報告》指出，在2011年第四季度，由于凈吸納量超過12.8萬平方米，上海甲級寫字樓空置率一路走低至7.4%，為2008年全球金融危機以來的最低水平。平均租金則上漲至每天每平方米人民幣8.2元，環比增長2.5%，日趨逼近2008年滬寫字樓租金大跌前的高位水平——9.7元/平方米·天。

北京的寫字樓市場熱度相比上海更甚。

世邦魏理仕的研究報告顯示，2011年第四季度，北京優質寫字樓租金報價為每月每平方米349.8元，同比上升50.6%，租金年度增幅同創歷史之最。由于供應量遠少于市場吸納量，北京優質寫字樓整體空置率大幅下滑，當前6.3%的空置率比去年同期下降7.8個百分點。

“這對我們辦公樓的銷售是一個重大的利好消息，因為辦公樓的銷售唯一就是取決于租金是高還是低，至于戶型各方面都不重要。”潘石屹表示。

但值得注意的是，目前各機構統計的寫字樓市場的相關數據，基本上研究對象都是產權統一的甲級寫字樓。據上述機構一位分析人士介紹，散售會在一定程度上降低物業的品質、影響資產升值的速度，因此散售的寫字樓通常都不在他們的統計范圍內。

此前建外SOHO頻發的由于散售造成的物業管理糾紛，也一度成為SOHO中國的軟肋。

目前SOHO中國對此的解決辦法是，由自己的物業公司負責項目銷售之后的物業管理。

此外，潘石屹還稱，從銀河SOHO開始，他們有意讓單筆金額最大的客戶優先選房，基本上每個客戶的購買金額都在千萬以上，這使得最近一兩年其旗下新項目的產權所有者已經大大減少，“與統一產權的幾乎沒有太大差別”。

“最近幾天我了解了一下，我們有幾個項目辦公樓的租金春節之后都迅速提高，原來建外SOHO寫字樓每平方米四五塊錢，現在變成七八塊錢。”潘石屹說，這完全出乎他的意料。

“而且我們看到，北京辦公樓的實際供應量非常少，原來政府批出去的辦公用地，都讓開發商建成住宅賣了。”他認為，即便如今再供應的辦公用地到建好投入使用也要三五年以后，因此目前北京、上海寫字樓供不應求的局面三五年之內不會緩解。

或許正是基于這一判斷，SOHO中國計劃今年用100億元在京滬兩地進行收購，另以40億元用作收購上海外灘項目。

貨源充足

就在上周末，央行宣布，從2012年2月24日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。根據央行公布的存款余額計算，此次釋放資金約4000億元。

這一消息對潘石屹來說無疑是更大的利好。

去年SOHO中國的銷售目標也是230億，但最終只完成了109億。在潘石屹看來，除了由于去年上半年無貨可售之外，另一個重要原因就是從去年四季度開始的流動性緊縮。“我們在上海的項目有好多是溫州、義烏的客戶，北京的項目多是內蒙古的客戶，等下半年我們的項目拿到預售許可證之后，這些客戶都去放高利貸，要么就開始跑路了，整個市場的資金都特別緊。”

潘石屹認為，存款準備金率下降，各個行業都會受益。而房地產行業需要的資金量大，因此這對它一定是利好消息。

另一方面，2012年的SOHO中國也是史無前例的貨源充足。

“以往每年我們都會面臨沒有多少存貨，常常是我們的銷售隊伍在積攢客戶、在看樣板間，我們的預售證還拿不下來。”潘石屹表示，今年與以往不同的是，可以拿到預售許可證的金額超過300億，目前已經拿到預售證的就有約240億的貨值。“我們現在的計劃已經排到四年之后了，四年之內我們每一年的銷售額都是可以保證的，如果把我們現有的項目全都變成銷售額的話，大概有600多個億，這個量是非常大的。”

據了解，今年SOHO中國可以進入銷售階段的項目包括：北京的望京SOHO，上海的SOHO中山廣場、SOHO世紀廣場和凌空SOHO四個項目。其中，“望京SOHO占了任務額的一半”，然而高盛對該項目今年銷售額的預計僅有38億元。

北京市住建委的信息顯示，望京SOHO目前的銷售額約為48.62億元。SOHO中國并沒有對外公布2011年望京SOHO的實際銷售額，僅稱40多億元。由此基本可以判斷，望京SOHO截至目前的銷售狀況并不十分樂觀，距離其全年超過100億元的銷售目標尚遠。

而市場的不確定性無疑是SOHO中國年度任務能否完成的最大變數。

對此，潘石屹表示，他已作出了最壞的打算。“SOHO中國的資金狀況一直都還算健康，我們現有的錢可以把目前所有的項目都建起來，最多是不再收購了。”

出于對公司業績的良好預期，潘石屹還決定對旗下項目漲價，即從3月1日起，首先對望京SOHO提價2%，試試市場的反應，如果銷售得好，今后還可以提得快一點，但每次幅度不會很大。“跟央行提存款準備金率是一樣的，不能一下提太多，而次數可以適當多一點。”潘石屹打趣道。