多地重現一成首付 新一輪降價潮或現

近日，由于各地政府微調，房地產政策紛紛改變，一成首付重現江湖，深圳、南京等地“一成首付”大旗豎起。

曾在兩年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”現象，已靜悄悄在多個地方重新上演。許多地方開發商暗度成倉，房產商紛紛降價銷售，吸引顧客的注意力。

2月25日，深圳羅湖區港澳8號項目開盤，現場中介人員舉著“港澳8號首付一成”的牌子引來千人圍觀。而南京開發商此前已經先于港澳8號推出首付優惠措施，江北多個樓盤再現一成首付。天璽國際廣場在2月11日~3月14日期間針對首付不足的剛需客戶，推出首付一成的促銷活動，僅需7萬元。

位于廣州東部的僑建御溪谷是一個別墅項目，在售343~1200平方米的雙拼別墅，全部以現樓發售，均價在1.8萬元/平方米。按照公司推出的“零利率購房模式”要求，購房者只需要支付四成首付就可入住，余款可在1~3年內免息分期支付。

在合肥，關于開發商為購房者墊付購房款的消息頻頻見諸媒體，新華國際廣場等多個項目都推出了首付最低至一成的優惠措施，并帶來不錯的銷售效果。

據深圳羅湖區港澳8號售樓處工作人員解釋成，所謂“首付一成”是指購房者原本需要支付的三成首付，現在購買則只需支付一成，剩余兩成由開發商墊付，其中一成為免費優惠，另外一成只需要購房者在年內分三次無息還清即可。

監管部門稱一成首付不違反規定

按照國家相關房貸政策規定，目前置業者第一套購房首付不能低于三成。面對以上開發商違反國家政策大打“一成首付”旗號賣房是否違規問題也引起相關部門介入調查，不過深圳市規劃和國土委員會的調查結果認定，開發商沒有違反現行政策，因為銀行方面在交易時的實收款仍是首付三成。

分析認為，“一成首付”、“分期首付”等現象的出現表現為兩方面，一方面表現，開發商目前急需消化現有存量房回籠資金以緩解資金緊張的困局，另一方面，近期由龍頭地產企業帶頭掀起的降價風波，許多房企紛加入降價大軍。同時，在嚴峻的市場形勢下，更多二三線城市的新房存量危機逐步顯露，市場人士表示，預計大規模的促銷或將展開。

“萬保招金”齊動 樓市新一輪降價潮或將來襲

國家統計局2月18日發布的數據顯示，1月70個大中城市新建商品住宅價格環比全面止漲，其中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。

而新年伊始，更大范圍樓市降價潮正在發酵。與此前恒大、龍湖、綠地等民營房企引領降價潮不同，新一輪降價的擎旗者變成了保利、招商地產等大型國企。

近來中國各地樓市表現低迷，大型房企的銷售業績也出現大幅下滑。據不完全統計，16家標桿房企今年1月份銷售總額不足300億元，不及去年同期663.6億元銷售金額的一半。而從2月的市場表現來看，情況也并不樂觀。在業績壓力之下，部分房企已開始醞釀新一輪降價以刺激成交量。

2月18日，保利在上海的權重大盤保利葉語被上百位老業主圍堵售樓處，原因是該樓盤單價從每平方米19000元降至17000元，交房標準卻從毛坯升級為精裝，如果考慮裝修成本則相當于價格打了近8折。成為上海今年高調降價的典型項目。

此外，2月以來，保利在全國啟動喜春行動，涉及青島、福州、廈門、沈陽、廣州、南京、長沙在內的十余個樓盤。不過這些樓盤的降價幅度并沒有上海保利葉語明顯，多為全款9.7折至9.9折。

金地方面，近期有消息稱，金地集團上海寶山項目金地藝境低調開盤，單價低至1.1萬元/平方米左右。而就在去年9月下旬，根據上海網上房地產的官方數據，該項目彼時售出的250套，其成交均價高達17062元/平方米。更早前，金地藝境成交價格曾經達到21000元/平方米。

萬科方面，2011年，上海萬科計劃銷售總金額超過110億元。從月份計劃來看，3月是萬科銷售任務最重的一個月，總計去化房源可能接近千套。知情人士透露，為完成艱巨的銷售任務，萬科很有可能制定一個更有競爭力的銷售策略，比如，一個可能在4月開盤的重點樓盤五街坊項目，預計銷售價格可能較早先預想價格有近30%的下調。

根據中原集團研究中心監測數據，2012年1月，蕪湖、杭州、溫州、廈門等二三線城市的一手住宅存量同比呈現快速增長趨勢，部分二三線城市的新房存量已攀升至歷史高位，存量消化時間也大幅拉升。南京、杭州、溫州等城市當前的新房存量消化時間均在20個月以上，杭州甚至高達29個月。在此情況下，降價成為大勢所趨。

而近期不少二三線城市的樓盤開盤價格紛紛下挫，新盤低開正逐漸成為慣例。

此前房價曾經快速上漲的杭州市，目前出現了不少打折樓盤。數據顯示，今年以來杭州（主城區、余杭、蕭山）至少有14個樓盤降價或低開，低開的樓盤相對于同區域內的均價降低了三成左右。

據媒體報道，位于杭州杭區的青楓墅園樓盤項目打出的團購均價僅為6997元/平方米，而該樓盤在去年下半年時的均價曾達到11700元/平方米，今年1月樓盤均價曾下滑至11100元/平方米。杭州另一個樓盤項目璽之灣則在2月18日開盤時推出多重優惠，包括三天內簽訂金合同單價直減900元，七天內簽合同再減900元；老業主購房可獲取2000元物業抵用券等。

此外，2月濟南不少樓盤也推出了九折左右的優惠活動，一些樓盤還推出低至五折的特價房刺激市場。根據多家機構的統計，目前濟南約有70家在售樓盤，促銷樓盤超過半數，其中有不少是城區的主力樓盤。當地市場人士預計，在房源增加的情況下，為爭奪有效客戶，各樓盤間的打折優惠促銷活動還將進一步增多。

成都樓市目前也掀起一波降價潮，降價主體中不乏品牌開發商。中海金沙府項目目前均價為10500元/平方米，較去年年底下調了1000元。華潤鳳凰城則打出8000元/平方米的最低價，該樓盤去年12月均價為9000元/平方米。

然而沉重的債務壓力，也迫使開發商盡快回籠資金。標普、瑞銀國際等機構近期紛紛預警，2012年中國房地產信托大量到期，由于銷售回款不力及短期債務壓力的問題，2012年部分房企可能面臨現金流危機。

國泰君安證券的統計數據顯示，房地產信托2012年總到期規模將達1758億元，整年兌付規模較大，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月為今年年度高峰，將會達到504億元。

不少房企選擇甩賣項目回籠資金。浙江綠城集團在過去兩個月內已經出售了5個項目的股權，獲得13.35億元資金以支持其流動性。綠城還正在與潛在買家洽談，擬再出售4個項目，計劃回籠資金60億元。

在各地樓市陷入低迷狀態不見起色之時，開發商再次啟用“一成首付”策略，以此“變相”降價的手段緩和當前樓市困境，可謂是煞費苦心。盡管“一成首付”的確有很大的吸引力，但歸根到底是開發商變相降價促銷的一種策略。然而對購房的剛需們來說也是一大利好，短期內購房可緩解部分資金壓力。但是，從蕪湖，象山等出臺樓市新政夭折來看，國家對房地產調控政策短期內不會改變。所以開發商出臺的各種降價策略短期內或可刺激成交量，但是難以持續較長時間，購房者還是理性看待為好。

(吳蘭蘭 撰稿)

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