美國模式急需要輸血 萬通地產收回定向增發方案

開發商稱上半年融資因政策而擱淺，下半年因股價過低而放棄

盡管一再聲稱“不缺錢”，但萬通地產(600246.SH)最近的幾次動作，卻都跟他的資金鏈較上了勁。11月9日，京城知名地產商馮侖名下的萬通地產宣布放棄25億元的定向增發方案。而它并非第一家撤銷再融資方案的房企。一開發商向記者表示，與上半年政策限制使融資遇冷的原因不同，現在大部分公司放棄再融資計劃大多是由于股價過低。

收回定向增發方案

11月9日，萬通地產的董事會公告表示，將撤回公司2010年度非公開發行股票申請文件的議案。資料顯示，2009年12月7日，萬通地產曾擬定向增發1.5億股，籌集25億元用于旗下北京天竺新新家園、運河國際生態城一期、天津萬通上北新新家園三期、天津萬通華府項目B地塊等四項目。

萬通地產一位內部人士向《華夏時報》記者表示，今年樓市調控開始后，決策層對房企的融資表現得非常謹慎，近一年幾乎沒有房地產企業的再融資需求獲得通過。另外，目前股價較低，即使獲得通過也無法達到預期的效果。

事實上，按照萬通地產當時的增發計劃，發行價格預計將達到16.7元/股。但時至今日，房企股價普遍下挫。截至記者發稿時，萬通地產股價僅為6.62元/股，遠低于增發價格，明顯無法達到當初的融資預期。

增發無望，萬通又轉而打起了信托的主意。

11月9日，在撤銷定向增發議案的同時，萬通地產還通過了另一項決議，即為全資子公司成都萬通時尚置業有限公司申請2.7億元信托借款提供擔保。而就在一周前的11月2日，萬通地產表示，將與平安信托聯手設立信托計劃對項目公司出資，建設長三角、西南、環渤海以及其他區域的優質住宅項目以及城市綜合體項目。而平安信托將在5年內為萬通地產提供50億元資金。

盡管萬通地產CFO云大俊一再表示“萬通并不缺錢”，但今年萬通的三季報顯示，萬通地產每股經營現金流僅為0.45元，比去年同期下降了7.89%。

萬通的美國模式

“萬通地產的資金鏈狀況與其開發模式關系密切。”廣發證券[52.48 -9.98%]一位房地產行業分析人士向《華夏時報》記者表示，“萬通地產這種美國式的開發模式就是需要有不斷的資金投入，從數字上來看就是不斷的下降。”

據記者了解，目前大部分國內房地產開發商都遵循香港模式，從投資買地、開發建設到營銷銷售、物業管理等環節全部由一家開發商獨立完成。而美國模式是將產業的核心由開發硬件向資本運作轉移，而房地產的開發則從快速開發銷售轉變為銷售與自持經營相結合。

“從中報披露的明細來看，2010年萬通地產結轉的收入很少。從項目進程來看，大部分項目的竣工時間在2011年以后，戰線拉得很長，支出成本自然增多。”上述分析人士指出，這樣的開發模式下公司業績則可能在某一個時間段會集中爆發。

在這樣的開發模式下，近兩年萬通地產財報中的盈利指標頹勢明顯。其中，2009年中期的凈利潤和每股收益等數據，與2008年相比同樣是“深度”大跌。

今年8月20日，萬通中報顯示，萬通地產上半年共實現營業利潤約2381萬元，同比下跌74%。更重要的是，歸屬于上市公司股東的凈利潤僅為274萬元，相比去年同期的7357萬元大幅度減少了96.27%。

面對如此“尷尬”的數據，萬通地產在中報發布后的第六天就有所行動。

8月25日，萬通地產宣布將全資子公司杭州萬通時尚置業有限公司的51%股權轉讓給中國對外經濟貿易信托有限公司，交易價格為2.7億元。這一舉動更被業界解讀為，“在再融資渠道收緊與中報業績大幅下滑的雙重壓力下，萬通地產正放棄商業物業的控股權而加速套現。”

業內多位分析人士認為，從目前的業績表現來看，萬通地產還需要更多的經營策略上的調整。“戰線拉得過長，則短期內會存在隱憂。在目前政策深度調控的形勢下，收入不能回升，同時仍有不少的債務、利息等支出，其資金鏈的緊張程度必然增加。去年以來萬通的資產負債率就一直上升明顯。”西南證券[13.94 -8.11%]一位房地產行業分析師表示。

房企股價之殤

然而事實上，在目前樓市調控的大背景下，房企的資金鏈都將受到考驗，而房企的融資之路也顯得異常艱難。

今年以來，像萬通這樣撤銷再融資方案的房企比比皆是，招商地產[16.74 -7.72%]、冠城大通[9.30 -7.28%]、世茂股份[13.37 -6.57%]等多家有實力的開發商都宣布放棄了再融資方案。

據了解，從2009年8月起，大約有60家以地產為主業的上市公司提出過再融資計劃，除世榮兆業[10.58 -0.94%]在2009年9月8日的定向增發方案獲批后，再無一家房地產企業的再融資計劃被證監會放行。而隨著房地產調控的不斷深入，來自監管層的壓力進一步加大。統計顯示，目前只剩27家房企仍在等待證監會核準。

據北京一位房地產開發商告訴記者，房企上半年的融資擱淺主要是由于政策限制，而到今年下半年，大部分公司放棄再融資計劃則大多是由于股價過低。

據了解，今年4月17日新一輪房地產調控開始后，股市房地產板塊隨即開始劇烈下跌，到今年5月中旬時，房地產指數[3451.45 -6.36%]比去年8月份下跌43%，而同期上證指數[2985.44 -5.16%]為下跌22%。“招保萬金”四大地產龍頭的動態市盈率均低于25倍，金地集團[6.14 -6.97%]當前已經低至5.83倍。

時至今日，地產股仍然在震蕩微調中。截至記者發稿時，房地產股繼續下挫領跌兩市，截至11月10日收盤時，保利地產[12.92 -7.32%]、萬科A[8.53 -7.08%]、招商地產、金地集團跌幅超4%。創興置業[15.88 -6.15%]、中江地產[8.69 -5.65%]、中天城投[13.29 -8.53%]、首開股份[15.40 -9.94%]等多只個股跌幅超過4%。

“增發融資實際上就是稀釋股權融資，在目前股價大幅回落的市場形勢下，一旦跌破增發價格，對公司的傷害也是巨大的，也必將極大地影響企業的過冬能力。”上述開發商坦言。

開發商稱上半年融資因政策而擱淺，下半年因股價過低而放棄

本報記者 董映頡 北京報道

盡管一再聲稱“不缺錢”，但萬通地產[6.46 -3.00%](600246.SH)最近的幾次動作，卻都跟他的資金鏈較上了勁。11月9日，京城知名地產商馮侖名下的萬通地產宣布放棄25億元的定向增發方案。而它并非第一家撤銷再融資方案的房企。一開發商向記者表示，與上半年政策限制使融資遇冷的原因不同，現在大部分公司放棄再融資計劃大多是由于股價過低。

收回定向增發方案

11月9日，萬通地產的董事會公告表示，將撤回公司2010年度非公開發行股票申請文件的議案。資料顯示，2009年12月7日，萬通地產曾擬定向增發1.5億股，籌集25億元用于旗下北京天竺新新家園、運河國際生態城一期、天津萬通上北新新家園三期、天津萬通華府項目B地塊等四項目。

萬通地產一位內部人士向《華夏時報》記者表示，今年樓市調控開始后，決策層對房企的融資表現得非常謹慎，近一年幾乎沒有房地產企業的再融資需求獲得通過。另外，目前股價較低，即使獲得通過也無法達到預期的效果。

事實上，按照萬通地產當時的增發計劃，發行價格預計將達到16.7元/股。但時至今日，房企股價普遍下挫。截至記者發稿時，萬通地產股價僅為6.62元/股，遠低于增發價格，明顯無法達到當初的融資預期。

增發無望，萬通又轉而打起了信托的主意。

11月9日，在撤銷定向增發議案的同時，萬通地產還通過了另一項決議，即為全資子公司成都萬通時尚置業有限公司申請2.7億元信托借款提供擔保。而就在一周前的11月2日，萬通地產表示，將與平安信托聯手設立信托計劃對項目公司出資，建設長三角、西南、環渤海以及其他區域的優質住宅項目以及城市綜合體項目。而平安信托將在5年內為萬通地產提供50億元資金。

盡管萬通地產CFO云大俊一再表示“萬通并不缺錢”，但今年萬通的三季報顯示，萬通地產每股經營現金流僅為0.45元，比去年同期下降了7.89%。

萬通的美國模式

“萬通地產的資金鏈狀況與其開發模式關系密切。”廣發證券[52.48 -9.98%]一位房地產行業分析人士向《華夏時報》記者表示，“萬通地產這種美國式的開發模式就是需要有不斷的資金投入，從數字上來看就是不斷的下降。”

據記者了解，目前大部分國內房地產開發商都遵循香港模式，從投資買地、開發建設到營銷銷售、物業管理等環節全部由一家開發商獨立完成。而美國模式是將產業的核心由開發硬件向資本運作轉移，而房地產的開發則從快速開發銷售轉變為銷售與自持經營相結合。

“從中報披露的明細來看，2010年萬通地產結轉的收入很少。從項目進程來看，大部分項目的竣工時間在2011年以后，戰線拉得很長，支出成本自然增多。”上述分析人士指出，這樣的開發模式下公司業績則可能在某一個時間段會集中爆發。

在這樣的開發模式下，近兩年萬通地產財報中的盈利指標頹勢明顯。其中，2009年中期的凈利潤和每股收益等數據，與2008年相比同樣是“深度”大跌。

今年8月20日，萬通中報顯示，萬通地產上半年共實現營業利潤約2381萬元，同比下跌74%。更重要的是，歸屬于上市公司股東的凈利潤僅為274萬元，相比去年同期的7357萬元大幅度減少了96.27%。

面對如此“尷尬”的數據，萬通地產在中報發布后的第六天就有所行動。

8月25日，萬通地產宣布將全資子公司杭州萬通時尚置業有限公司的51%股權轉讓給中國對外經濟貿易信托有限公司，交易價格為2.7億元。這一舉動更被業界解讀為，“在再融資渠道收緊與中報業績大幅下滑的雙重壓力下，萬通地產正放棄商業物業的控股權而加速套現。”

業內多位分析人士認為，從目前的業績表現來看，萬通地產還需要更多的經營策略上的調整。“戰線拉得過長，則短期內會存在隱憂。在目前政策深度調控的形勢下，收入不能回升，同時仍有不少的債務、利息等支出，其資金鏈的緊張程度必然增加。去年以來萬通的資產負債率就一直上升明顯。”西南證券[13.94 -8.11%]一位房地產行業分析師表示。

房企股價之殤

然而事實上，在目前樓市調控的大背景下，房企的資金鏈都將受到考驗，而房企的融資之路也顯得異常艱難。

今年以來，像萬通這樣撤銷再融資方案的房企比比皆是，招商地產[16.74 -7.72%]、冠城大通[9.30 -7.28%]、世茂股份[13.37 -6.57%]等多家有實力的開發商都宣布放棄了再融資方案。

據了解，從2009年8月起，大約有60家以地產為主業的上市公司提出過再融資計劃，除世榮兆業[10.58 -0.94%]在2009年9月8日的定向增發方案獲批后，再無一家房地產企業的再融資計劃被證監會放行。而隨著房地產調控的不斷深入，來自監管層的壓力進一步加大。統計顯示，目前只剩27家房企仍在等待證監會核準。

據北京一位房地產開發商告訴記者，房企上半年的融資擱淺主要是由于政策限制，而到今年下半年，大部分公司放棄再融資計劃則大多是由于股價過低。

據了解，今年4月17日新一輪房地產調控開始后，股市房地產板塊隨即開始劇烈下跌，到今年5月中旬時，房地產指數[3451.45 -6.36%]比去年8月份下跌43%，而同期上證指數[2985.44 -5.16%]為下跌22%。“招保萬金”四大地產龍頭的動態市盈率均低于25倍，金地集團[6.14 -6.97%]當前已經低至5.83倍。

時至今日，地產股仍然在震蕩微調中。截至記者發稿時，房地產股繼續下挫領跌兩市，截至11月10日收盤時，保利地產[12.92 -7.32%]、萬科A[8.53 -7.08%]、招商地產、金地集團跌幅超4%。創興置業[15.88 -6.15%]、中江地產[8.69 -5.65%]、中天城投[13.29 -8.53%]、首開股份[15.40 -9.94%]等多只個股跌幅超過4%。

“增發融資實際上就是稀釋股權融資，在目前股價大幅回落的市場形勢下，一旦跌破增發價格，對公司的傷害也是巨大的，也必將極大地影響企業的過冬能力。”上述開發商坦言。