交行:房地產調控對投資壓力四季度顯效

自4月份以新國十條為代表的新一輪房地產調控開始后,截止到目前樓市調控在成交量方面初顯成效,盡管市場出現對經濟快速下滑的擔憂,但相關部門重申調控政策不會松動。日前,交通銀行金融研究中心判斷,2010年二季度出臺的房地產調控政策對二、三季度的投資可能暫無壓力,影響可能在四季度之后開始體現。但此次房地產市場的調控對房地產開發投資的影響不會超過2007-2009年那一輪。

交行金研中心報告顯示,房地產市場的調控政策將直接抑制房地產及其相關行業的投資增長。近年來,我國房地產開發投資在城鎮固定資產投資中占比達到20%左右,因此,房地產投資增速的下降將對固定資產投資增長構成較大壓力。

房地產調控政策對房地產開發投資增速的影響有滯后效應。參考2007年下半年開始的房地產市場調整情況,房地產開發投資增速在調控后的兩個季度開始顯現。如2007年9月出臺房地產調控政策兩個季度之后,房地產開發投資的季均增速由35%左右下降為17%左右,隨后逐季進一步下降至10%、5%。這樣,四個季度后房地產投資對固定資產投資將形成6個百分點的壓力。據此推斷,2010年二季度出臺的房地產調控政策對二、三季度的投資可能暫無壓力,影響可能在四季度之后開始體現。

另外,房地產行業的調整還將影響到建材、建筑、裝修、家庭耐用品以及機械等行業的景氣程度,因此對這些行業的投資增長也會有抑制。

但金研中心預計此次房地產市場的調控對房地產開發投資的影響不會超過2007-2009年那一輪。首先,兩次政策出臺的背景不一樣。導致上一輪房地產開發投資調整幅度較大的原因是國內房地產調控政策出臺后正遇全球金融危機,雙重影響疊加使得房地產投資出現深幅調整。而2010年上半年出臺房地產調控新政時,國內經濟已經開始快速復蘇,國際經濟也正處于復蘇進程中。由于兩次調控所面臨的國內外經濟環境不同,因此對市場的影響并不能同日而語。

同時,保障性住房建設力度加大將對未來房地產投資形成一定程度支撐。根據國家有關部門的規劃,政府將在2009-2011年每年新建130萬套經濟適用房,2009-2011年三年內再新增518萬套廉租房房源,其中2010年新增180萬套。根據經濟適用房每套60平米,廉租房每套50平米計算,2010年保障性住房的建設面積將達到1.68億平米。而2009年全國商品住宅竣工面積為5.77億平米,如果各級地方政府嚴格按照規劃完成保障性住房建設的話,2010年保障性住房建設可占到前一年商品住宅竣工面積的近30%。因此,即使商品房建設投資因房地產調控政策而有所下降,但保障房建設將對整個房地產投資形成較好的支撐,使其不會大幅下降。

截止2010年6月份,房地產開發投資增速仍保持在38%左右。綜合以上因素,交行預計2010年房地產開發投資增速為20%左右。

此外,交行金研中心認為,受地產調控政策的影響,家電及家具類消費增速可能放緩。目前受房地產調控政策的影響,商品房銷售面積開始出現下降,這一趨勢將對下半年家電及家具類的銷售產生負面影響。