銀行貸款壘大戶再現,中海地產雙渠道融資

截至8月下旬，中海地產有未結清貸款102.6億元，今年新增貸款、地產信托、銀信合作融資數十億元。而對銀行而言，面對不斷持續的地產信貸調控，壘大戶現象依然不同程度的存在，且一些國有銀行表現得尤為嚴重。

然而，面對兩年來千萬平方米土地儲備計劃，以及內地融資成本的增加，中海地產也在選擇香港融資路徑，而其身后的中國海外、中國建筑亦助力甚多。

百億貸款壘大戶

據深圳商業銀行不完全統計，截至8月下旬，中海地產在深圳地區有未結清貸款28筆，發生額為106.6億元，單筆貸款平均3.8億元，當前余額為102.6億元，共涉及8家銀行（以中海地產集團有限公司為貸款對象統計）。這比招商地產（000024.SZ）31筆未結清貸款余額的56億元、華僑城A（000069.SZ）8筆未結清貸款余額的17億元要高出很多。

其中，僅某國有商業銀行深圳分行今年就對中海地產發放9筆貸款，合計22億元。此外，截至8月下旬，中海地產已結清88筆貸款金額163.2億元，平均單筆金額1.85億元。

“得資金者生，缺資金者死。”中海地產的資金饑渴源自其2009年至今年底的千萬平方米土地儲備訴求，這一態勢從2004年以來呈現出逐步擴大趨勢。

上世紀末，因亞洲金融危機受挫的中海地產母公司中國海外發展有限公司（下稱中國海外，0688.）大舉轉戰內地，中海地產應勢而生。其時，土地資源才是地產商發展的最大瓶頸。土地資源供給不足，自然不需要天量資金。

直至2004年開啟的土地招拍掛制度，才有了2005年房地產行業的爆發式增長，房地產企業紛紛走上了“融資、圈地、再融資、再圈地”的發展模式，資金瓶頸取代土地瓶頸成為地產商的最大約束。

客觀來說，即便在當時，中海地產還遠沒表現出像萬科（000002.SZ）、金地（600383.SH）一般對銀行信貸資金的狂熱。2004年至2006年，中海地產土地儲備分別為934萬、1075萬、1500萬平方米，其資產負債率分別是44%、43%、58%，沒有走向大多數地產商超過60%乃至70%的高負債擴張。

2009年上半年，因中國建筑(601668.SH，中海地產最終控制人)7月A股上市因素，中海地產是“零拿地”，但至下半年，尤其是在獲得中國建筑對中國海外50億港元注資后，中海地產開始拿地“加速跑”。

以8月17日38億港元購得濟南三塊地為拿地揭幕戰，中海地產在9月10日以70.06億天價拿下上海長風地塊，在10月28日以38.2億元拿下佛山千燈湖地塊，在10月29日聯合九龍倉以總價41億元奪得重慶江北嘴CBD體育公園地塊，在10月30日以35億元拿下沈陽“荷蘭村”部分地塊，在11月13日以35億購入沈陽車輛廠地塊。凡此種種，在總費資約300億元的拿地競爭中，中海地產數度將萬科、保利挫敗，成為2009年下半年的瘋狂“地王”。

轉入2010年，在國務院辦公廳1月10日發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，并揭開今年地產調控序幕的11天后，中海地產再次挫敗萬科、保利等10多家開發商，以59.7億元、地塊溢價率近200%、17153元/平方米樓面價拿下北京豐臺六圈A居住項目地塊，成就北京“新地王”。

按照中國海外半年報預計，中海上半年在內地新增土地9塊，可供發展樓面面積280萬平方米，土地儲備的樓面面積為3450萬平方米，2010年全年將增加土地儲備600萬平方米（2009年為400萬平方米）。

中海地產和其他地產商所共同表現出的逆市拿地行為，自然需要得到銀行資金的支持，但并不是所有的地產商都能得到這種足夠支持，尤其是在目前的地產信貸政策調控之下。而中海地產獲得支持的背后，則無非是地產信貸宏觀調控帶來的一個悖論，也就是銀行壘大戶現象。

早在2004年，面對2003年央行“121號文”以來的持續地產信貸調控，時任中海地產上海分公司總經理楊小平就對外發表過觀點，“宏觀調控對中海地產是個好機會。銀行雖然在收緊信貸，但他們在向支持大企業轉移，中海更容易得到銀行信貸支持。”

深圳某銀行人士稱，“事實上，直到今天，銀行壘大戶現象依然存在。表現最明顯的是，國有銀行對國有地產企業的壘大戶，而中小股份制銀行往往不敢涉入過深。”

轉道港幣貸款

中國海外并表半年報財務數據顯示，截至6月末銀行貸款余額為346.6億港元，人民幣貸款占比38.6%，這表明未結清人民幣貸款余額約為116.97億元，超過本報記者匯總的102.6億元，這表明中海地產在7、8月份結清人民幣貸款約14億元。

前述深圳銀行人士稱，“新結清貸款有兩種可能存在，一是銀行在擔心風險，壘大戶也不成了，要求中海地產歸還部分貸款，二是中海地產主動部分歸還人民幣貸款，再而到香港轉貸港幣貸款。”

中海地產主動還是被動歸還小部分銀行貸款尚且不說，轉道香港貸款卻有跡可循。

早在年初2月，中國海外就與10家銀行簽署80億港元五年期銀團貸款，主要用于房地產發展。這10家銀行包括中銀香港、交銀香港、工銀亞洲、農銀香港、恒生、東亞、星展香港、永隆、匯豐和建銀香港。

6月22日，中國建筑又與8家銀行簽署總額30億港元5年期銀團貸款協議，這8家銀行包括匯豐、東亞、法國巴黎、渣打等外資銀行。

中海地產借助中國海外、中國建筑的港幣貸款路徑，其實也是其他飽受資金饑渴的地產商的救命之路。與此前后，華潤置地（1109.獲得數家香港銀行62億港元定期貸款協議，奧園地產(3883.)獲得南洋商業銀行、中銀澳門5億港元貸款，雅居樂地產(3383.)獲得東亞銀行8億港元定期貸款。

據彭博數據統計，香港在今年前5個月對內地地產商的銀團貸款額為373億港元，比2009年同期的30億港元增加近11.5倍。

香港貸款的另一利好是利率低。相對內地貸款5%以上的年利率而言，香港貸款要低3個百分點左右。如中國海外在其2009年報中就稱港幣貸款年利率在1.45%。

當然，也不是所有地產商都能獲得港幣貸款。中資地產商無法避開外匯監管無緣直接香港貸款，就是外資地產商也要接受外匯監管，國家外管局2007年7月下發的“130號文”就規定外資地產商不能從海外貸款。

香港某金融研究人士稱，“顯然不能直接在香港融資，兩地利率相差很大，否則都跑去香港貸款了。不過，外資地產商可以借助香港母公司或其他融資平臺，以母公司無償劃撥、業務咨詢收入等方式打擦邊球，畢竟目前還沒有調控到外幣貸款。”

事實上，中海地產類同于中資紅籌公司。中海地產股東數次變更，中國海外興業有限公司、廣州中海地產有限公司、深圳市永福通實業有限公司、深圳市喜逢春咨詢服務有限公司、深圳市志趣咨詢服務有限公司曾經是中海地產集團的股東，但中國海外在2005年出資數億元增持中海地產并控股，中海地產實際上是中國海外房地產業務的品牌統稱而已。

另據中國海外半年報顯示，其港幣貸款余額為190.98億港元，較2009年末的143.38億港元增加47.6港元，較2008年末的110.38億港元增加80.6港元。其人民幣貸款余額的116.97億元雖較2009年末的61.16億元增加55.81億元，但較2008年末的98.17億元卻僅增加18.8億元，表明存在港幣貸款增幅擴大、人民幣貸款增幅減少的趨勢。

截至6月末，中海地產銷售總額為280 .7億元，同比增長9 .5%，實現凈利潤44.33億元。此外，中海地產尚有對外擔保11筆，合計35.85億元。