戴德梁行：上海房價年均增速紐約14倍 套均總價或超倫敦

戴德梁行昨 (21) 日在上海發佈的最新研究報告指出，過去 5 年間上海的房價增速為紐約的 14 倍，預計上海的套均總價很有可能在今年年末再超倫敦。

香港《文匯報》報導，上海經濟近幾年迅速發展，人均 GDP 年平均增長率為 6%，約為紐約的 6 倍、倫敦的 3 倍。2010 年，紐約的人均 GDP 是上海的 4 倍，至 2015 年比值縮減到 3 倍；倫敦的人均 GDP 在 2010 年約是上海的 5.5 倍，2015 年縮減為 3.5 倍。戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認為，雖然三地之間的人均 GDP 差距在縮小，但是絕對值差距依然較大。

根據該行的數據，2010 年至 2015 年期間，上海房價年增幅在 4% 至 20%，年均增長率為 10%；紐約房價波動性比較強，年增長率在 - 5.0% 至 8.5% 之間浮動，年均增長速度為 0.7%；倫敦房價則在 2014 年突然發力，2014 年及 2015 年的年增長幅度均超過 10%，年均增長率約為 6%。也就是說，三地房價年均增長率，上海高於倫敦，更幾乎是紐約年均增長速度的 14 倍。

若從每套住房的平均售價來看或許更為直觀。2010 年上海套均總價約 253 萬元 (人民幣，下同)/ 套，在 2015 年達到 397 萬元 / 套；紐約 2010 年的套均總價約折合人民幣 334 萬元 / 套，約是上海的 1.32 倍，而到了 2015 年約合人民幣 320 萬元 / 套，已低於上海。2010 年倫敦的套均總價約合人民幣 401 萬 / 套，約是上海的 1.58 倍；2015 年，倫敦套均總價約合人民幣 493 萬 / 套，為上海的 1.24 倍，差距正在縮小。

伍惠敏估算，9 月 1 日至 9 月 20 日，上海的住宅均價約為 44275 萬 / 平方米，以過去 5 月間成交套均面積 127 平方公尺計算，目前的總價約為 562 萬元 / 套，以此增速，上海的套均總價很有可能在今年末超過倫敦。她並建議，房價需要與城市的經濟協調發展，上海住宅市場的現狀需引起各方預警關注。

此外連月來上海土地市場高歌猛進，伍氏認為，由於成交樓板價漲幅傳導至新建商品住房約需一年，據此推算上海 2017 年新建商品房成交價將持續上升。據其分析，從 2008 年至 2016 年的數據來看，上海新建商品住房成交均價，與成交樓板價走勢基本一致。

據戴德梁行統計，上海成交樓板價從 2008 年的 3215 元 / 平方米，以年均增長率 89%，在 2016 年 8 月達到 26164 元 / 平方米；2008 年上海新建商品住房成交均價為 13467 元 / 平方米，截至今年 8 月，成交均價達到 36440 元 / 平方米，年均增長率約為 21%，可見地價增幅超過房價增幅 4 倍。