〈分析〉富爸媽財富罩著 中國留學生高額貸款加拿大炒房

一則 9 名中國留學生買下加拿大溫哥華格雷岬區共計 5700 萬加元 (約 2.88 億人民幣) 豪宅的新聞引發關注。這些職業資訊均為「學生」的買家，多是透過銀行貸款買房，在當地引起爭議。房仲業者表示，這不稀奇，只要留學生在貸款銀行保有一定數額的存款，並提供其父母的收入證明和財產狀況等相關資料，銀行就會貸款給他，額度一般在 60% 左右，財力證明雄厚的，還可貸到 80%。

據中新網援引《京華時報》報導，據向媒體披露前述學生購房消息的加拿大房產評論員大衛 ‧ 伊比所提供的房屋買賣檔案顯示，過去的近 2 年中，9 名購房者在溫哥華格雷岬區購買了 9 處房產，總價值達 5700 萬加元。9 處房產中，價值最貴的一處房產售價為 3110 萬加元 (約 1.57 億人民幣)，最便宜的一處房產售價也達 185 萬加元 (約 934 萬人民幣)。售價最高的這處房產，正是今年 5 月份曾一度引發關注的留學生購房者「周天宇」(音譯 Tian Yu Zhou)。

伊比說，我無法確定這 9 人是否都是中國留學生，因為這份檔上並未顯示購房者的國籍資訊，他們只能透過登記的中文拼音姓名判斷，這 9 人很可能為華裔。在檔案中，9 名購房者的職業資訊均顯示為「學生」，其中 5 人為付現買房，另外 4 人貸款買房。在總計 5700 萬加元的購房款中，有 4000 萬加元來自銀行貸款。

9 處房產中，售價高達 3110 萬加元的一處房產為學生與一名女商人共同擁有，學生擁有 99% 的產權。

2015 年，加拿大不列顛哥倫比亞大學教授嚴安迪 (音譯) 曾對包括格雷岬區在內的溫哥華市西部社區房產所有者情況進行調查，並撰寫了研究報告。

這份報告顯示，在 2014 年 8 月到 2015 年 2 月這 6 個月的時間段內，溫哥華售出的 172 處百萬加元級別房產中，個人購房交易中占第一位的購房者為「家庭主婦」，這一人群的購買量占到總交易量的 32%，其後才是職業資訊登記為「商人」的購房者，占到 18%，再次分別為「管理人」和「學生」，各占 4%。

此外，嚴安迪還發現，在這 172 筆購房交易中，有 66% 的購房者的姓名均為中文拼音，且越是售價高的住宅，這些疑似華裔的購買者就越多。在價值 400 萬到 500 萬加元 (2021 萬到 2526 萬人民幣) 的房產交易記錄中，姓名為中文拼音的購買者占比高達 95%。

購房檔案顯示，為學生購房者提供貸款服務的分別為加拿大蒙特利爾銀行、加拿大帝國商業銀行和滙豐銀行。

伊比好奇銀行為什麼會願意給這些沒有收入來源的人提供如此高額的貸款。他表示，在加拿大當地，本國居民通過銀行申請貸款時往往要經歷嚴苛的審查，需要提供工資流水、收入狀況等各種資訊，要想順利通過審查得到貸款並非易事。但這些留學生和家庭主婦並無明顯的收入來源，卻能獲得貸款，令不少當地居民質疑銀行在辦理貸款時存在雙重標準。

按照加拿大帝國商業銀行的規定，申請住房按揭貸款 (房貸) 必須提供收入和工作證明，且申請者的收入水準必須能夠支付分期付款，此外申請者還應當能夠承擔至少 5% 的首付。此外，如果申請人不具備貸款資格，則需要擔保人為其擔保。

留學生買房一事，在溫哥華地產仲介王大衛 (音譯) 看來並不稀奇。他說，自己早在 10 年前就曾接待過類似的留學生客戶。這些小孩子很有錢的，動輒就買成百萬上千萬 (加元) 的房子。

對於這些學生能夠順利貸款一事，他也認為這很正常。據王大衛介紹，當地對購房沒有國籍限制，因此一直都有不少華人前往溫哥華買房。由於留學生沒有收入來源，因此在申請貸款時需要向銀行提供其父母的收入證明以及財產狀況等相關材料，不存在部分居民認為的不經審查辦理貸款的情況。

此外，能否在當地銀行順利申請貸款，還與申請人或其家人在該銀行的存款有關。王大衛說，有些當地銀行在為留學生辦理貸款時，還會同時要求其在該行保有一定數額的存款。通常當地銀行在辦理貸款時會給本國居民提供房產總價 80% 左右的貸款，但給外國居民的貸款額度一般在 60% 左右。當然，如果申請者在該銀行的存款額達到足夠多的數量，銀行也可以為其提供 80% 的貸款，即使申請者是外國買家。
　　
當地政府此前也曾多次發文，要求當地銀行不得貸款給無明確收入來源的人群。溫哥華所屬的 BC 省財政部新聞處傑米 ‧ 愛德華森表示，加拿大聯邦金融機構監督辦公室 (OSFI) 負責監督各大銀行，今年 7 月 7 日，OSFI 就曾發文表示，要進一步加強對銀行放貸流程的監管，其中就包括對申請者收入水準的審查等相關內容。

OSFI 在這份聲明中表示，將加強對銀行放貸流程的監管，並表示此前已經有部分金融機構由於沒有嚴加審查，而遇到了申請者謊報收入狀況的案例，對於金融機構的信譽十分不利。

此外，針對大量國外買家在當地購置房產的情況，今年 8 月 2 日，BC 省政府開始實施向外國買家額外徵收 15% 的房產轉讓稅這一新政，這一政策面向所有非加拿大公民以及非永久居民，還包括未在加拿大國內註冊的公司或者由外國人控制的公司，這些買家在當地購置房產時，均需繳納這一稅款。

該項政策實施後，包括溫哥華在內的 BC 省多地售房交易量均出現了明顯減少。王大衛表示，這一新政對購房交易的影響非常明顯。來自加拿大大溫哥華地區房地產委員會 (REBGV) 的最新資料顯示，相比於去年同期，今年 8 月的住宅地產成交量下滑了 26%，相比於 7 月的成交量下滑了 22.8%。

溫哥華等地區的房價近年來一直處在持續不斷上漲當中，美國經濟諮詢公司 LongviewEconomics 在 9 月 15 日公佈的一份以「房價收入比」為依據的排行榜顯示，溫哥華已是全球房價第 6 貴的城市。

儘管政府日前推出了向國外買家徵稅的新政，但售房交易量減少的同時，當地房價卻未見明顯降低。不斷高漲的房價引來當地居民的抗議，甚至有部分居民認為正是出手闊綽的中國買家同銀行一起，推高了溫哥華的房價。

但業內人士表示，溫哥華地區房價上漲主要仍是由於市場供需狀況所致，不少當地媒體也援引業內人士的話稱，中國買家多是有選擇性地購買本地豪宅，只是推高了獨立屋的價格，對普通加拿大人住房可負擔性並無太大影響。溫哥華地區的上市房屋存量無法滿足需求，因此本地區的房價一時半刻不會明顯下降。

王大衛認為，房價高主要還是由於市場需求量大，不能簡單歸咎於某一兩個族裔的人群。他說，目前溫哥華的房屋仍然供不應求，因此才會導致房價上漲。但他同時認為，中國買家之所以被當地居民關注，與其在當地購置房產的高調作風不無關係。

根據 BC 省房地產委員會的統計，自 1981 年至今，溫哥華地區的房價已經經歷了多次上漲，其中漲幅超過 20% 的更是多達 46 次。BC 省房地產委員會經濟學家卡梅倫 ‧ 莫爾表示，根據歷史資料統計，未來溫哥華地區房價的增速可能放緩，加之新近實施的新政，房價應當不會再瘋漲。