魏東：剛需買房 什麼時候入場都是機會

21城調控颶風掀起之後，日前，央行就房地產信貸開啟行動。要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。這一輪樓市新政將對市場各方產生哪些影響？以往越調越漲的樓市怪圈能否走出？

和訊房產近期將陸續邀請業內專家、行業機構、項目操盤者共話調控風暴下的樓市走勢。本期，和訊房產對話戴德梁行北中國區研究部主管魏東。

魏東表示，即使熱點城市政策收緊，需求也很難溢出到三四線城市。在目前的經濟形勢下，國家經濟對於房地產高度依賴，因此房地產市場的過冷或過熱都會引起政府的強烈關注，前段時間的過熱導致了政府對市場的高度警惕，在這種情況下多個城市出台調控措施，不過，這並不是政府希望打壓房地產，於此相反，政府是試圖讓房地產市場在一個更為健康平穩的水平來發展，因此，從這個角度來說，整體市場的成交會冷下來，但是價格不會有太大的變化。

此外，魏東還建議，對於剛需買房者而言，什麼時候入場都是機會。

和訊房產：目前，三四線城市的出清周期由26個月變為22個月，但仍維持在一個高點上。隨着這一輪一線城市和熱點二線城市的調控政策收緊，會不會給三四線城市去庫存帶來一定的利好？

魏東：我認為，即使熱點城市政策收緊，需求也很難溢出到三四線城市，對三四線城市去庫存幫助也不大。去年以來，全國調控政策的普遍放開，政策的初衷是希望把需求擠到三四線城市，解決三四線城市的庫存壓力包括商業地產的庫存壓力。但資本是逐利的，上一輪政策並沒有達到原來預期的效果，反而資本流向一線城市和熱點二線城市，導致這一波的房價恐慌性上漲。雖然目前三四線城市出清周期從26個月降到22個月，但整體而言去庫存的任務依然艱巨。最主要是三四線城市的需求不足，房企沒有去三四線城市拿地的意願。另外，三四線城市還面臨人口流動問題，單純僅靠本地需求消化庫存比較難。另外，很多三四線城市也存在資本反向流動，轉移到一二線熱點城市的現象。

在一些一二線熱點城市周邊的三四線城市有可能出現資本的溢出效應，比如上海（樓盤）和深圳（樓盤）周邊的三四線城市，這主要是因為城市群效應，但是除了這些地區其他三四線城市的去庫存仍存在很大問題。

和訊房產：調控收緊形勢下，去年下半年以來在市場高點拿「地王」的房企，現在心態是怎樣的？

魏東：對於房企而言，政策一緊縮就意味着又到了現金為王的階段。房地產開發企業已經過了黃金十年，企業的利潤已經越來越薄，而市場對於房企的產品要求也越高，要做精品。對於產品做的好的大房企，經歷了這麼多年的調控，對於市場的變化是有准備的，這類企業通常不會有太大問題。但對於沒有產品和資金實力的企業而言，原來單靠囤地獲取利潤的，會越來越難做。現在是一個整合和洗牌的過程。

和訊房產：就市場層面而言，在調控政策之下，您認為四季度市場走勢會怎樣？

魏東：從目前的情況看現在有流動資金枯竭的感覺，年底美國可能加息，國內流動性也會跟着緊縮。另外，從資本的二級市場看已經有回暖跡象。這意味着資金在慢慢往資本市場轉移。通常情況下，房地產市場的走勢會落後於資本市場，因此今年的第四季度由於調控政策的影響整個市場的成交會有較大幅度的下降，價格則維持在一個平穩的水平。整體市場的真正調整預計會發生在明年年中。

和訊房產：請您給買房者一些建議，現在是不是買房的時機？

魏東：如果對於剛需而言，什麼時候買都是時機，因為是真實的需求所在，市場高低，影響都不大。以以往的經驗，市場對於政策的消化期大約在三個月左右，之後的成交量又會上來，在這個期間多走走多看看多和中介聊聊，說不定能碰到一些急需資金的賣家急於出手手中房產。而對於投資需求，我的建議是可以再等等。這一輪的調控力度強范圍廣，對於市場的打擊面還是比較大，加之目前整體經濟走向不明朗，因此有可能過渡期比以往會更長。另外一個建議是大家可以看看商業地產，一線城市商住倒掛的現象一直存在，而寫字樓則一直處於較為緊缺的狀態。戴德梁行研究部今年三季度的數據顯示，北京（樓盤）寫字樓整體市場的空置率僅為5.8%，這意味着整體市場的需求還是非常強勁的。另外就租金而言商業地產的投資回報較住宅而言要高很多，因此對於追求長期穩定租金回報的投資者而言商業地產不失為一個好的投資渠道。