地上權招標讓利 商仲：脫標機率大增

記者曹逸雯／台北報導

財政部國產署針對地上權招租的地租部分改採「部分固定、部分浮動」新辦法，瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，主管機關在調降權利金之後，也調整最關鍵的地租，將持有成本的 66% 鎖定在得標當年的價格，大幅減少業主投資的不確定性，只要產品條件好，脫標機率將大增。

國產署 17 日公告推出 14 宗精華區國有土地辦理招標設定地上權，區位及基地條件俱佳，將在 11 月 21 日開標，為首批適用 9 月 22 日修正發布國有非公用土地設定地上權作業要點的標的，主要是將原規定地租全部隨申報地價調整，修正為僅部分地租隨申報地價調整。

國產署此次招標土地台北市 2 宗、台中市 6 宗、高雄市 2 宗，桃園市、花蓮縣、嘉義市、台南市各 1 宗，面積合計約 4.2 公頃，權利金底價合計約 39 億 5,778 萬元，為市價的 3 成至 4 成，地上權存續期間皆為 70 年，地租年息率 3.5%，其中地租隨申報地價調整之年息率為 1.2%，地租不隨申報地價調整之年息率為 2.3%，地上權及地上建物並得辦理一部讓與。

此次招標較受矚目的台北市中山區土地，鄰近台北大學城區部，生活設施完善，步行至捷運南京復興站約 10 分鐘；北投區土地，屬新北投溫泉區土地，是難得的精華區大面積土地，距三軍總醫院北投分院約 70 公尺，步行至北投溫泉博物館、北投圖書館約 10 分鐘，可結合醫療、休憩、觀光資源整合開發。

黃舒衛指出，現行「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定，除了得標關鍵的權利金之外，每年或每月固定要繳交的地上權地租多以土地申報地價年息的 3.5% 計算，由於近年公告地價每次調整幅度動輒超過 3 成，每 3 年隨著公告地價調整而大增的地租成本以及無止盡的調升，意外成了支出黑洞，使得標業者苦不堪言，有意參與者也避而遠之，得標而棄標者時有所聞，今年地上權標脫比例更低於 2 成。

根據國產署最新公告的招標資訊，地上權租金收取標準已調整成改採「部分固定、部分浮動」，將地租拆為兩部分。其中，過去以土地申報地價 3.5% 統一計收的方式，改成一部分按照決標當年的公告地價 2.3% 計算，地上權存續期間則不再更動，變為「固定制」，鎖定在當年的申報地價，另一部分 1.2% 則按照各期申報地價調幅進行調整，黃舒衛表示，2/3 為固定，1/3 為浮動，可將業主投資的不確定性降至最低。

黃舒衛也分析，目前地上權推動效果不如預期，有三層障礙。除了地租收取方式，產品開發效益及取得價格也是關鍵，以基地位於龍江路、長春路口的 1 號物件為例，區位條件佳，且為第二種商業區，權利金底價已從 2014 年 4 月的 17.56 億元降到 10.57 億元，降幅高達 40%，若加計可移入的容積，平均容積單價可壓低到每坪 40 萬元以下，相較於周邊單坪百萬的高級住宅，的確有吸引力。

不過，第三層障礙在於消費端。黃舒衛提醒，對於消費市場來說，地上權產品有存續時間，再加上貸款不易，仍是推案的主要抗性，但對於規畫為收益型產品的開發業主來說，未來大有可為，此次調整也可視為拋出測試投資氣氛的風向球。

『新聞來源／NOWnews http://www.nownews.com/』