新視野|負利率、混凝土黃金及樓市調控

86歲的投資大師巴菲特希望能延長自己的壽命，以便有時間了解負利率。他感嘆：「你去看看亞當·斯密的書，看看凱恩斯的書，看看任何人的書，你根本找不到任何一本書寫過關於長時間實行零利率的只言片語，這簡直就是一個奇跡，從來沒有人設想過會發生這樣的情況。」

在經濟史上，長期奉行零利率、負利率，確實很罕見。2008年金融危機爆發後，為了挽救疲弱的經濟，各國央行心照不宣地進行了一場降息競賽。迄今為止，歐洲央行已將基准利率降至-0.4%，丹麥央行將存款利率降至-0.65%，瑞士央行下調至-0.75%。盡管各國利率「沒有最低，只有更低」，但這場降息大賽仍未終結。

在負利率的推動下，一輪全球性的房地產泡沫日益膨脹，就連樓市保持30年穩定的「模范國家」德國也被卷入其中，房價在最近幾年迅速飆升。

在連續6次降息後，中國也在去年加入「負利率俱樂部」。負利率有兩種表現形式，一種是名義利率為負，通俗地講就是把錢存在銀行還要倒貼錢；另一種是實際利率為負，即名義利率低於通貨膨脹率。今年前9個月，中國的CPI在多數月份都高於1.5%的一年期存款利率。

在負利率時代，房地產成為一種名副其實的「混凝土黃金」，這種「黃金」比真正的黃金更能保值、增值，成為人們競相追逐的對象。

究其原因，其實並不復雜：連續降息無疑是想將資金趕出銀行，這些資金通常會流入資產領域、尤其是房地產領域，從而推高房價；貸款利率的走低使得借錢成本隨之大幅下降，激發了很多人購買不動產的欲望。對房企而言，融資變得更為容易、成本更低，在「不差錢」和購房需求旺盛的前提下，房企具備了強勁的漲價動力。

之前，有業內人士直呼熱點城市房價上漲讓人「看不懂」，其實這輪房價上漲的內在邏輯很清晰：這是一輪超低利率、貨幣放水以及多輪政策刺激合力催生的「人造牛市」。

中國樓市的問題不在於房價上漲，而是房價漲幅過急、幅度過大。在利率更低的國家和地區，如加拿大溫哥華、澳大利亞悉尼，房價幾年漲一倍，但中國部分城市，房價幾個月就上漲了60%—70%。

實際上，面對越來越膨脹的樓市泡沫，各國央行均陷入進退維谷的困境：繼續降息，不一定能讓經濟變好，卻可能進一步催漲房價；加息更不可能，因為加息會摧毀脆弱的經濟復蘇前景。央行所能做的不過是提高首付比例和縮短還款年限，預防國民負債失控。

很多國家的政府也為如何調控樓市大傷腦筋。一路飆升的房價超出普通人的承受能力，引發了民眾的不滿，但政府需要在抑制樓市泡沫和避免打壓過度之間尋找平衡，尤其是稅收手段來調節市場，例如加拿大和澳大利亞部分地區向外國買家征稅。