廣州土地市場狂熱 開發商高風險「搶高」地價

一天拍地205億，這是廣州（樓盤）土地市場昨日掀起的浪潮。昨日，廣州一次性集中公開掛牌出讓南沙區黃閣鎮黃閣大道東側地塊、荔灣區廣鋼新城AF040206地塊等10宗地，一場年末「密集搶地」大戰風雲湧起。

在這場搶地大戰中，廣州拍賣包括天河、白雲、荔灣、海珠、黃埔、番禺以及南沙7達區域在內的10宗地，合計起始價高達144.77億元，合計出讓面積達43.34萬平方米，其中8宗為限價地，包括保利、龍湖首開聯合體、中冶、越秀、萬科、香江等大型房企加入大戰，激烈地搶占地盤。

高價堅挺背後的風險

經過多番回合，廣州土地市場的狂熱表現在不斷被刷新的單價上，多宗地塊均拍出單價4萬以上的樓面單價，部分地塊的樓面單價較周邊現售新房單價高，「麵粉」價格比「麵包」還要高。

有參與本次競拍的開發商負責人李廷（化名）表示，經過激烈地競爭後，部分房企似乎是志在必得，價格追得高，此外公共配建的面積追得十分高，「有些價格遠遠超過我們算過的底線，這麼開發下去，想要不虧都挺難，搶地堪稱『血拚』」。

最後，李廷所在的房企在幾次舉牌之後，就不得不放棄。

他口中所指的「血拚」，龍湖首開聯合體競拍的地塊就是其中一例，當天成交單價最高的地塊為龍湖首開約32.23億元、配建30150平方米保障房競得的白雲新城宅地，算上保障房的建安成本，實際地價達46958元/平方米。

按照如此推算，該地塊開發後的銷售單價至少要上8萬，該價格幾乎不被業內看好。而龍湖有關人士則表示看好廣州樓市，且白雲新城周邊銷售情況較好，區域發展成熟，未來區域內可供應的土地少，所以並不認為壓力大。

除此之外，一宗成交價為43.04億元的開發區地塊安置房未來將佔項目總面積的三分之一。實際樓面價25279元/平方米，需配建的安置房面積高達109800平方米，而整個項目計容建築面積約29.68萬平方米。

如此高的配建比例在業內多位房地產人士被視為「幾乎不能做到的事」。

近期，各地方政府加緊出台新一輪的調控政策，導致業內人士認為這樣被追高地價的市場行為，承受着不少的壓力。

「土地逐步趨熱，表面上看似熱錢不斷湧入，可是所冒的風險也是比較大的，因為一二線城市的樓市成交隨著政策調控開始有變化，而廣州的樓市成交價格一直穩健，很難具備樓價大漲的可能。」廣州某國有房企投資中心負責人分析了他的擔憂。

控制「麵粉」供應

不少業內人士看來，本次廣州的「土地大戰」看似「熱鬧」，事實上暗藏着土地供應量「不足」的冷清。

截至第三季度，廣州共出讓地塊53宗，成交面積377.8萬平方米，成交金額282.5億元，其中宅地出讓土地面積總量不到200萬平方米，僅為2015年全年的28%。

本月廣州即將還會舉行一場集中的土地競拍會，然而，與過往的土地供應量相比，「麵粉」仍被「限時限量」供應。

此外，廣州政府對於土地出讓方式更是增加了四條帶有細節性的規定，包括集中出讓，「限地價、競配建」方式，當報價達到最高限制地價後，競買方式轉為競配建人才公寓或拆遷安置房，甚至在土地競拍資金上限制，要求在廣州競買商品住宅用地從事房地產開發必須使用自有資金，不得使用銀行貸款、債券融資、信託資金、資管計劃配資、保險資金，否則將導致競買失敗、沒收競買保證金、三年內禁止參加廣州市土地出讓活動。

不少開發商感慨，住宅供應量如此緊缺之際，還進一步提高競拍門檻，這讓不少房企為了搶占地盤，搶占市場市佔率，不惜付出更大代價。