東京樓市火爆 川普效應恐影響日本房產走向

日本中央銀行（日銀）實施了約三年的零利率以及後期的負利率金融政策，其銀行資金的相當部分流入日本房地產市場，使日本樓市火爆升溫，特別是以東京為主的大都市，公寓房投資火爆，成為牽引日本房地產市場的主力。但近期的川普效應給日銀的負利率政策帶來壓力，被認為有可能提前結束日銀的負利率政策，從而影響到日本房地產市場的走向。

大紀元報導，早前日本國土交通省發布了 2016 年 7 月份房地產價格指數。房地產價格指數是指將 2010 年的平均價格定為 100，作為參考基準，然後其它時期的價格與其進行比較，來反映房價在不同時期的漲跌幅度。國土交通省的數據顯示，2016 年 7 月的房地產價格指數為 106.7，自 2013 年 3 月以來已連續 41 個月保持上升，其主要背景是安倍經濟學帶來日本經濟的復甦。

日本房地產市場，通常包括了公寓房、辦公樓、獨院住宅、住宅用地等方面。近年，房地產整體雖然在上升，但按分類來看，獨院住宅、住宅用地在 2016 年 7 月份的價格分別為 99.0 和 96.8，幾乎持平，甚至略微下落，實際上與去年同期相比也是下降。

另一方面，公寓房的價格自 2013 年 3 月以來，表現出持續上漲的勢頭，2016 年 7 月的指數為 128.9，與去年同期相比也上漲了 6.3%。可見公寓房是牽引日本房地產市場的主力。

從各地區城市來看，公寓房價格上漲突出的地區主要是東北、九州、沖繩、北海道。其中，公寓房、獨院住宅、住宅用地的價格指數同時超過 100 的地區只有東北地區。所有房地產價格指數都超過 100 的只有東京和愛知縣，而包括日本關西中心城市的大阪，其獨院住宅和住宅用地也處於下降趨勢。

獨院住宅、住宅用地價格下降的主要原因是日趨嚴重的少子化、老齡化造成人口減少加速。人口減少使整體房地產的住宅用地需求量減少，同時日本產業結構造成人口由地方向東京一地集中的現象嚴重。而獨院住宅多是在人口相對較少的二三線城市和地方城市。這些城市人口的減少造成獨院住宅老朽和廢房增多，下拉了房地產價格指數。而東京等一線大都市的住宅以大型公寓樓為主，人口從地方湧進，帶來公寓房價格上漲。