〈雞年產業景氣展望〉房地產量求穩 以止跌為訴求

2016 年全台房屋移轉預估低於 25 萬棟、創新低，雖然由房仲業最新發布的各業者今年元月在春節前的成交價量來看，在全台各大都會區都有超過一成的成交量年成長，並以桃園地區成交最旺，這對於今年的台灣房地產市場是個好的開始，業界認為，今年景氣格局將以止跌為主。

信義房屋 (9940-TW) 指出，今年台灣房市已經有逐步回穩跡象，加上 2016 年第 1 季的低基期效應，金雞年首季的移轉量有機會就轉為正成長，帶動 2017 年房市交易量從 24.5 萬棟向上反彈。

至於房價表現來看，信義房屋指出，2014 年是房市拐點，2015 年是房價急跌恐慌年，2016 年是交易量冰凍年，不過 2016 年信義指數大台北月指數顯示，房價跌幅僅有 2015 年的一半，顯見房價已經脫離急跌趨，進入盤整修正的景氣循環。

信義房屋指出，2017 年短期內價格表現仍掙扎，但從近期的實價紀錄可以發現，高端的買氣似乎有逐步回流的跡象， 2017 年房市則可能受到高端市場影響購屋人情緒與信心，最壞的狀況應該已經過去，房市也走出冰凍庫，正在退冰回到常溫中。

另外，還有一項重要指標，未來價格走向一手建商仍是最重要的關鍵，一般屋主手上房子數量並不多，面臨不景氣可以出租度時機，但開發商手上可能是好幾批房子，有資金周轉與企業生死存亡關頭，是否出現價格破壞行情，仍是 2017 年重要的觀察指標。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，雖然 2016 年全台房市交易已呈現跌幅減緩的走勢，但 2017 年台灣房市「價緩跌、量持平或微升」的格局，房價向下修正 5-10%。

雖然多數房地產業者預估全台房地產市場的歷經兩年低量築底後，最快在今年第 3 季起出現緩步盤堅的走勢，不過，在前兩年動工、今年交屋的新成屋近 12 萬戶賣壓，則成為市場的隱患。

永慶房屋統計， 2014 年全年到 2015 年上半年的全台「新屋開工戶數」顯示，如以其中 80% 推估會在仍年交屋，葉凌棋估計 2017 年全台有 11.7 萬戶交屋潮湧現，將會增加市場賣壓，新屋降價求售的狀況恐持續。

同時，在新建案的部分，建商 2017 年為求量大，應會釋出更多讓利案件，訴求以降價帶動買氣，將壓縮整體市場的價格。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，雖然未來景氣可望逐漸改善，但美國總統川普政策走向、英國脫歐程序等國際因素仍存在全球經濟風險，且台灣物價上漲、薪資水準增加有限，復甦力道恐偏弱，台灣不動產市場持續走向築底盤整。

郎美囡分析，2017 年到不動產市場趨勢走向，整體市場走向價修量微增的趨勢，因自用戶持續為買方主力，低單價、低總價房屋仍為主銷物件，尤其投資客大幅退散後，市場難起追價之勢，建商 2017 年為求量大，應會釋出更多讓利案件，也間接壓縮到中古屋市場價格，整體房價還有修正空間，以降價帶動買氣。

此外，她認為，不動產投報率可望提升，投報率計算方式為年租金收益除以房屋總價，當房價下跌，而租金水準維持不變、甚至提高時，投報率即提高，而今年房價還會修正，無論住宅抑或商用不動產的承租需求仍在，可支持租金水平，故投報率有上漲空間。

另一方面，蔡英文政府亟欲加速老舊住宅都更，2016 年結束前行政院通過「危險及老舊住宅加速重建獎勵條例」，老屋重建增加容積獎勵及稅費優惠，不過對於釘子戶的問題依舊沒有確實的策略及作法，故無論是不動產業或是社會大眾，對於都更依然缺乏信心，今年恐僅能在議題上打轉。