【蔡志雄專欄】賺錢房東必懂！不動產數據隱藏的秘密

「房價下跌，租金上漲」，台灣房市目前正處在一個弔詭的局勢中，正是因為房價處在下跌的走勢中，所以許多人選擇以租代買，租屋需求增加，當然會造成租金上漲的結果。所以現在的房地產市場可謂悲喜兩樣情，買賣冷清但租屋市場卻是非常蓬勃，舉個例子來說，同樣是 20 坪 2 房的產品掛著要賣可能門可羅雀無人問津，改成出租馬上變成門庭若市熱鬧非凡。

這麼說的話，房子只要隨便買來出租都必賺嗎？當然不是，想當一個賺錢的成功房東，一定要弄懂這三個隱藏在不動產數據裡的秘密：

一、租屋需求

買鞋子不能只是挑漂亮、挑好看，最後卻發現不合腳，鞋子一定要符合腳型才能滿足需求，所以買鞋之前要先量腳型。同樣的，房子既然是買來出租的，當然要符合房客的需求，房子買了才發現找不到房客，問題就大了，所以要先了解設定區域的租屋需求，確認需求強烈再買房，自然會有很多承租的房客。

想了解租屋需求其實很簡單，甚至於不用出門坐在電腦前面就可以做到，各大租屋網站都可以設定區域、坪數，同時會顯示最多人瀏覽物件之人數，如果有二、三百位以上，居住需求應該就沒有問題，當地最多人瀏覽物件人數只有二位數字的就要擔心了，要考慮選擇別的經營區域。

二、租金投報率

房價取得成本越低，可以拉高租金的投報率，但租屋市場不光只是數字的計算，房屋要考量屋況跟居住品質，不能只是一味追求降低成本，一旦影響居住品質，會造成房屋空置或閒置期拉長。街頭巷尾常常可見標榜每年收租百萬以上的套房產品，通常是以滿租的狀態計算，買之前要弄清楚實際的出租狀況，或者要有能力改善屋況，千萬不要貿然接受用滿租計算出來的數據。

要了解租金投報率其實也不難，可以上內政部不動產交易實價查詢服務網，查詢實際成交價格與每月租金行情，雖然實價登錄是以區段化、去識別化的方式提供查詢，但從樓高及屋齡、建築完成年月即可推估是否為同棟物件，可以推算出租金投報率。

三、收藏人數

如果以現在房價進場，全台灣北中南各有不同的租金投報率，而且差異極大，台中、高雄不乏投報率 5% 以上的物件，但雙北市普遍不到 2%，所以現階段雙北市大多數房東進場買進的物件，以頂樓加蓋隔間套房佔很高的比例，因為頂加部分取得成本低，卻能創造多一層租金，藉此拉高投報率。

不過這樣雖然能拉高租金投報率，卻避不開房價下跌趨勢下，可能造成房屋跌價超過所收租金的結果。想賺租金又不想面臨房價可能損失，只能選擇二房東的經營模式。租屋網站中收藏人數幾乎與實際約看人數相符，所以想要當二房東開發市場中的物件，可以選擇租屋需求強烈區域中收藏人數少代表較冷門的物件，自然容易成功。

弄懂隱藏在不動產數據背後的秘密，才能輕輕鬆鬆，當一個賺錢的房東。