【林嘉焜專欄】房產節稅攻略4》案例：為何豪宅常由公司持有？

在前幾篇的專欄中分析過，由公司名義持有豪宅，稅賦不見得優惠，為何還是常見企業法人持有高價房地產呢？試分析現象如下。

理由 1：規避房地合一稅

個人在 2016 年以前購買之房地產，持有超過 2 年以上再出售，出售之所得稅仍適用舊制 (售屋所得課稅)。若個人在 2012 年 8 月 1 日以前購買此房地產，因為實價登錄尚未實施，仍有機會以房屋評定現值為核算申報售屋所得，稅賦極輕。於是，個人故意以高於市價的交易價格，出售給自己為股東的公司。將來再由公司出售該房產，甚至還創造公司出售的虧損，利用盈虧互抵，還可以降低該公司之營所稅。而個人以高價出售給自己的公司當時，已經將售屋獲利落袋為安，甚至高於市價出售，還將公司鉅額現金洗入個人口袋，規避個人所得稅，這又是一招五鬼搬運。

不過，國稅局也注意到這種左手賣右手的關係人交易，只要稽徵機關盯上，可以透過實價登錄系統，比較交易價格與當地當時行情是否有異常。而且，由於公司高價買入，若短期內以市價出售，並未獲利，也不會適用房地合一稅的短期高稅率 35-45%。所以，稽徵機關可以利用大數據挖礦 (data-mining)，將個人出售給公司後，短期出售虧損而免房地合一稅者，依據電腦篩選列出的名單，就可一網打盡取巧者。

理由 2：避免繼承人分產後，造成產權分散

土地經過數代人繼承之後，可能有上百名的所有權人，而且分散各地，聯絡困難。若某些子女欲出售該房地，可能困難重重。如果，當時長輩以公司名義持有房地，子孫只能繼承公司股權，日後，就算股東人數上百位，只要董事會決議或股東會表決通過，便可順利出售。

當某一股東過世，後代人繼承股權時，因為公司未經解散，故其公司法人人格並無消滅，公司只是變更股東名冊，並無移轉產權的事實，免課徵土增稅。

但是，台灣俚語：「有一好，無兩好。」當個人持有土地時，所有權人死亡，可以讓土地增值稅歸零，生前也可用「重購自用住宅退稅」方式節省土增稅。但公司持有土地時，因為法人不會死亡，持有愈久，土增稅愈重！

另外，還有一缺點。有位父親遺產中，包括某公司股權，子女以父親死亡日的股票淨值申報遺產。但是，國稅局發現該公司持有嘉義縣水上鄉 7 筆土地，繼承日之土地重估價值 4071 萬元，大於帳面價值 564 萬元，重估公司股權價值。因此國稅局要求補繳遺產稅 440 萬餘元，再加罰 347 萬餘元。若能回到當初，父親不如以個人名義持有土地，遺產稅仍一樣，但可讓土增稅歸零。

理由 3：假外資隱匿身分

2017 年起，許多國家陸續實施 CRS(共同報告標準)，又稱「全球性的肥咖條款」(Global FATCA)。民眾若將逃稅資金繼續藏匿於海外，都由可能遭當地國家以 CRS 起底，並將帳戶明細送回居住國。因此，2016 年以來，出現許多資金從海外匯回國內的現象，逃稅者若將該筆逃稅資金購買個人名下房地，很可能因為「資產異常」而引起查稅。因此，這類逃稅資金多以境外公司名義匯入台灣，這就是俗稱的「假外資」，以境外公司名義購入豪宅自住。

小心！稽徵機關可以透過豪宅地址，查出所有權人，若屬於公司名下資產，得向經濟部調閱股東名冊，查出最終受益人。若公司的股東是境外公司，則可透過約談房地產賣方，說明當初付款方式，確認資金來源帳戶，有機會查出金主。假外資一旦遭揭露，後續案外案發展，可以續查此人所得稅或贈與稅。

理由 4：真外資轉換身分

2016 年以前，外資公司投資房產獲利只需就源扣繳 20%，比境內公司或個人的稅賦更低，因此，過去流行以免稅天堂的境外公司購買豪宅。

但是，2016 年房地合一上路之後，外資房產獲利採分離課稅，一年內出售獲利核課 45%，二年以上出售則課徵 35%。相較國內公司或個人名義購屋投資，稅賦反而變重，房地合一稅制明顯地要阻絕外資來台炒房。

於是，境外公司以增資名義，將資金匯入一家台灣 A 公司，由此 A 公司名義購屋。將來出售房地時，房地獲利課徵 17%，A 公司再以股利分配方式分給境外公司，此股利就源扣繳 20% 的話，前後總稅賦合計 33.6%。比外資的房地合一稅率之 35-45% 稍低，但是節稅效果不顯著。稽徵機關只要解讀台灣 A 公司的年度財報，就會發現該公司並無實際營運，認定為影子公司，便可實質課稅。

理由 5：規避土增稅

某人以成立一家公司，只購買一個房地產的方式置產。換句話說，此人成立的公司，只為持有某一筆房地產。此人規劃的動機是打算將來出售房地產時，就將該家公司股權 100% 出售給買方。如此一來，移轉股權，而不移轉房地產。房地產上漲利潤變成證券化，股權交易價差因為證券交易稅停徵，因此價差免稅。而且土地仍在原公司名下，並未過戶，也無土增稅。

但是，這個如意算盤不見得可行，因為買方不一定願意配合。社會經驗告訴我們，投資人千萬不能隨意購買他人的公司，萬一對方董事長以公司名義向地下錢莊借錢，加上惡意隱瞞，該公司的財報是不會出現這類負債事實，買方進行 Due Diligence (DD 投資風險評估) 的過程，可能不容易察覺。萬一購買此類惡質公司，將會招來無妄之災！而且土地因為沒有過戶，土增稅繼續累積，無法歸零重新起算。

社會實務上，投資人可以購買對方的土地、廠房、機器，但不一定願意買下整個公司。