【蔡志雄專欄】不是一步到位，善用「返老還童買房法」

房價很高，買房很困難？還是其實是把買房「想的」太困難了？

如果年輕人一開始就要買在台北市的蛋黃區，像是大安區、信義區，這是一步到位的做法，那別說是三房兩廳的坪數，連一間小套房動輒都要近千萬，這樣的話，買房子當然很困難。

買房子，首先要看自己的購屋能力，第二，要看目前的居住需求，第三，要讓購買的房地產保值。

好地段的房地產當然保值，可是因為資金不足，所以一開始只能退而求其次，先買非蛋黃區的物件。再者，年輕時如果尚未育有子女，更可以先買坪數小一點的房子，讓購屋門檻變低，買房自然變得容易，等過幾年子女出生，中間還有好幾年的時間可以努力存錢，再換大一點的房子。

就算有能力一開始就購買大一點的房子，既然子女還沒出生，需求坪數比較小，倒不如把房子坪數分拆成兩間來購買，其中一間可以自住，一間可以出租，有房客幫忙用租金付房貸的話，就可以減輕購屋壓力。等到子女出生有居住需求時，再把兩間賣掉換成一間大的，縱使之後少了第二間出租沒有房客幫忙付房貸，付貸款能力降低因此換屋的坪數可能必需被迫縮小，但至少之前幾年出租期間房客幫忙繳納的房貸都是賺到了。如果一開始就買一間大的自己住，貸款就只能完全靠自己承擔了。

隨著小孩慢慢長大，成年離家，父母用不到大坪數的房子，同時，隨著年齡增長、退休，收入減少，這時候可以把大房子賣掉，換買小房子居住就夠了，當中的價差還可以變成一筆養老的費用。

還有，既然是換屋，就比較不用考慮購屋能力的問題，而是要讓購買的房地產保值。隨著少子化日益嚴重，將來蛋白區受到的衝擊，一定比蛋黃區嚴重，所以趁著換屋的機會，以大換小，自然有能力從蛋白區往蛋黃區的方向前進。

從年輕到老，先買夠住就好，再讓房子坪數慢慢變大，這是「從小到大」。等到小孩離家，父母退休，就可以讓房子坪數變小，這是「從大到小」，彷彿又回到年輕的時候一樣，這就是「返老還童買房法」。

所以，買房子不是一步到位，而是要利用「返老還童買房法」，年輕時買二間換成一間，老年時大間換成小間，既可以讓自己的老年生活更有保障，也能利用換屋，逐步朝更好的地段前進。

不可諱言，蛋黃區的房價依然很高，但總還是有房價比較平實的區域。與其老是把買房想得很困難，以致一點規劃都沒有，手上永遠空空如也，倒不如依據

自己的購屋能力，以及居住需求，先從小一點的坪數及比較差一點的地段開始，先求有再求好，逐步擁有適合自己的房子。計畫一旦想清楚了，也許就會明白，買房很困難，其實有解決的方法，原來只是把買房「想的」太困難了！