【港股解碼】龍光地産的大躍進：2018年目標660億

52.8億元（人民幣，下同）的合約銷售額是龍光地産（03380-HK）2017年全年銷售最高的單月，較11月環比上升63.0%，也比月度平均合約銷售額36.2億元高出45.9%。

至此，2017年全年，龍光地産累計實現合約銷售額434.2億元，較2017年全年銷售目標370億元高出17.4%，合約銷售面積約爲242.6萬平方米。

龍光地産原計劃實現345億元的銷售目標，在2017年上半年實現193.1億元銷售額之後，上調目標至370億元。龍光地産的大躍進還將延續。

龍光的大躍進時期

回顧龍光地産那些奮起直追的歲月，2013年和2014年，龍光地産還在130億左右級別的小房企，而2015年及2016年，龍光地産分別實現205.1億元和287.2億元的合約銷售額，分別增長53.6%及40.0%。2017年434.2億元的銷售額較2016年同期增長51.2%，這是龍光地産連續第三年的“大躍進”。龍光地産從一百億擠進了四百億行列。

2017年，晉升千億級的房企上升至17家，其中，碧桂園（02007-HK）、萬科（02202-HK）和恒大（03333-HK）從3000億跨越至5000億。隨著行業競爭加劇，地産正在逐漸出現兩極分化，強者更強，弱者必亡。

龍光地産將2020年的目標定爲800億元，屬于它的的大躍進還將進行到底，在規模追趕上表現更加進取。今早（1月15日），龍光地産公布2018年的權益合約銷售目標——660億元，較2017年434.2億元增長超過50%。

過去的2017年

回顧2017年，龍光地産上半年實現合同銷售額約193.1億元，合約銷售面積約爲119.1萬平方米。而下半年尤其發力，241.1億元的銷售額和123.5萬平方米的銷售，較上半年分別增長24.9%和3.7%。

除了銷售上的進取表現，龍光地産在買地上也是大手筆。僅2017年上半年，通過公開市場招拍挂的方式獲取6個項目，總建築面積約183.0萬平方米，付出的權益土地成本約124.3億元，相當于上半年合同銷售額的64.4%。

2017年上半年就幾乎趕上2016年全年的土地儲備。2016年全年新獲取項目5個，總建築面積約爲196.6萬平方米。

過去數年在粵港澳大灣區的押注，龍光地産是押對了。粵港澳大灣區一如既往成爲龍光地産2017年的重點布局區域。

其中，公司在2017年初聯合合景泰富成功在香港拿下鴨脷洲，應占權益土地成本約74.2億元。之後又以約4.2的代價獲得惠州的潼湖項目，6月再獲肇慶大旺高新區項目。于2017年6月30日，土地儲備總貨值達3880億元（總建築面積2789萬平方米），其中逾80%位于粵港澳大灣區。

此外，龍光也成功進軍新加坡，25.4億元拿下新加坡女皇鎮的地塊。

在深圳這個重中之重的區域，龍光地産也是沒有懈怠。公司9月5日公告，附屬公司深圳龍光房地産增持深圳龍光駿景20.4%股權，總代價20.22億元。深圳龍光駿景持有位于深圳龍華新區紅山地鐵站上龍光玖鑽項目，該地塊的總占地面積約爲8.7萬平方米，建築面積爲78.3萬平方米。據悉，龍光玖鑽項目正在動工，且于2017年4月開始預售。

規模爭奪戰的糧草

在爭奪規模，拼銷售額之中，龍光地産並沒有放棄利潤。2017年全年業績尚未公布，不過上半年數據顯示，毛利率爲39.5%，股東應占溢利約3399百萬元，同比增長166.1%。淨利潤率從2016年的25.3%增加至30.3%。

單位：百萬元人民幣

2014年至2016年三年間，龍光地産的毛利率從30.4%增加至31.9%；核心溢利率從14.1%增長至15.1%。相較于2016年內房平均值，27.6%的毛利率，12.4%的淨利潤率和9.8%的核心溢利率，龍光的數值要更高。

不可忽視的是龍光的資産負債率從2016年末的70.2%上升至2017年6月末的74.0%。由于貸款和優先票據規模增加，2017年上半年的財務成本增加至約3.2億元。

于2017年6月30日，龍光地産總借貸約爲413.6億元，其中77%爲境內銀行貸款和公司債，23%爲境外貸款和優先票據。上半年，公司發行兩批共6.5億美元的優先票據，並提早贖回3億美元2019年到期票面利率11.25%優先票據，年節省利息開支約1800萬美元。

不管是2018年660億元的銷售目標還是2020年800億元，財務都是龍光地産的保障。

截止15日收盤，龍光地産報8.5港元，跌4.28%，成交1117萬股，成交額爲9765萬港元。根據港交所權益披露，主席兼行政總裁兼執行董事紀海鵬透過其控制的Junxi Investments Limited在8日至11日期間連續增持龍光地産，合計80萬股，總代價約697.9萬港元。

■ 作者：廖艾芬
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