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《聰明理財術》買房的重點，其實不是房貸利率

鉅亨網新聞中心 2018-03-25 10:20

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近年來銀行紛紛提供低利率房貸，甚至將償還期拉長到 30、40 年，希望能夠提升民眾購屋意願。如果你也因為這些優惠方案，而動了買房的念頭，那可必須冷靜一下了。低利率房貸確實可以減輕一些還款壓力，但不該是主要的考量條件。

《90% 的節約都會造成反效果》書中就提到一個值得參考的概念，購屋前除了備妥頭期款、做好每個月有數萬元固定支出的準備，也必須將「退休前繳清房貸」列入思考選項，如此一來，努力打拚付房貸，才能真正安心迎接老年生活。

政府推行低利率與負利率政策，在經營、儲蓄等金錢管理面上，有時令人傷透腦筋，但對於有金錢借貸需求的人而言，可說是再划算不過了。

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特別對打算購屋、購車的人來說，低利率無疑是股相當大的助力。如果過去在借貸上必須支付較高的利率，也大可趁這個機會轉移到其他家銀行。

但首先必須澄清的一個想法是，低利率並不等於購屋的好時機。到底該不該購屋，重點不在於利率有多低，而是對自己與家人說來，是否已到了有餘力、想換屋的時候，這些才是應該優先考量的重點。

購屋得要準備一筆充足的資金，除了必要的頭期款之外，還有簽約後的各種手續費、保證金，以及後續搬家的相關費用。最重要的是，必須先將這些資金準備好，才和家人討論想買房子的事。

如果在條件尚未齊備的情況下，只因為低利率就想購屋，除了資金調度上會是個問題，也得慎重考量家庭其後能否負擔，每個月必須繳納的房屋貸款。

從當今的金融情勢看來，低利率的狀況不可能在短期間就大幅改變。因此考量購屋時，重點不該放在低利率上，而該考慮實際的購屋意願，以及是否備妥購屋準備這兩點。

其次是有關房貸轉移的注意事項。舉例來說，許久以前的貸款，利率上明顯比現在的利率要高出許多，在評估過還款金額後，很可能會發現須支付的額度會大幅下降。但如果利率的差距並不大，在轉移過程中產生的費用，很可能就超過轉移本身帶來的利益了，因此必須仔細評估、審慎考慮。

房貸轉移的過程中，可能會產生許多不同的費用，像是須支付給原本銀行的手續費，以及付給新銀行的手續費，其他還包括登記規費以及須支付給代書的酬勞，其中最大的一筆開銷就屬保證金了。

近年來，有些銀行會以事務手續費，來取代原有的保證金項目，但再怎麼說，姑且不論原本的房貸月付金，只要辦理房貸轉移，就還得花費一筆錢。如果能夠負擔這些費用，且能夠大幅降低貸款利率倒還算值得，但如果只憑銀行間的利率差來下判斷，最後很可能會落入以下窘況：「雖然月付金減少是件好事，但轉移費用實在太高，家庭收支有點入不敷出。」

在準備購屋時，第一件功課就是準備頭期款，之後如果開銷上允許，也最好盡可能提前繳清貸款。如果頭期款不足，之後在月付金上的壓力就大了，準備好頭期款，也能在找到心目中的理想房屋時穩當下手。

上班族如果能夠提前繳清房貸，大抵在 60 歲退休前，就能夠無後顧之憂的規畫未來。幾歲前能夠還清貸款，對於年老後的生活會產生相當大的影響。

假設在 35 歲時，簽下須支付 35 年的房貸合約，繳完貸款就等於已經 70 歲了，或許有些人能用退休金一次還清，但畢竟年金是從 65 歲開始給付，在沒有還完房貸的情況下，在那之後除了倚賴年金過生活，還要負擔沉重的房貸壓力。因此掌握大約何時能夠繳完房貸，也是規畫老年生活時的重要指標。

也就是說，無論是購屋或轉移房貸，都不能只憑利率來決定。如果還沒有準備好充足的資金，眼見利率變動，心中就時喜時憂，在還沒有考慮到老年生活規畫的情況下，就倉促下決定，這種做法自然會伴隨相當大的風險。

最重要的，不是去爭取每個月少付一些金額這類小利，合理進行家計規畫，才能安心迎接老年後的生活。本章曾經提到幾種不同的划算消費，有些例子在追求短期利益之下，可能失去長期利益，又有些可能讓人以為未來會有長期利益的，反倒犧牲了短期利益。但房貸利率上的取捨，必須像是把短期利益與長期利益放在天秤兩端，仔細思考對家庭來說，這樣的選擇是否真的划算。

不僅限於房貸，保持對利率波動的敏感度，絕不是件壞事。但除非是要動用大筆款項，一般人的生活通常不太會受到利率影響。與其緊盯利率的變化，不如專注在日常的節省訣竅，你會意外發現更多不同的選擇。即使房貸的利率下降，也要視作與省錢節約毫無關聯。

這裡必須再強調一次，在我們認為節省的決定中，有許多做法其實與節省無關，而只是隱性的浪費及損失。因此必須觀察家庭收支狀況、一一檢討，並從中學習儲蓄及活用金錢的正確方法。

重點摘要
．房貸利率低不等於下手的時機，能在 60 歲前還完房貸，你才能買。
．房貸轉移的相關費用，通常遠超乎你的想像。