美國房市也要「入秋」 地產股入熊市 房貸利率突破5%

美國房地產市場正籠罩在一片陰雲之中。

從全美範圍來看，住宅銷售和房屋建設許可全都在回落。紐約、舊金山、丹佛等曾經房價飆漲的城市正在降溫。

隨著聯準會多次升息，美國整體利率環境趨緊，主要利率持續走高，特別是公債利率。在這種環境下，住房抵押貸款利率也呈現出攀升勢頭。

根據 Mortgage News Daily 的報導，2011 年 2 月至今，期限 30 年的美國住宅抵押貸款利率從未像如今這麼高——突破了 5%。而在一年前還在 4% 下方，2016 年甚至不到 3.5%。

而 5% 很有可能並非短期上限，30 年期住宅抵押貸款利率大機率將進一步攀升。

雖然從歷史數據來看，5% 的住宅抵押貸款利率依然是較低水平，但考慮到今天的美國樓市面臨的其他挑戰，這一利率水平可能令潛在住宅買家望而止步。

「5% 肯定是一個關鍵心理關口，它會嚇跑想買房的人。人們並不知道抵押貸款利率還會漲到多高。」CNBC 援引 Mortgage News Daily 營運總監 Matthew Graham 的話稱。

舉例來說，丹佛地區適合單戶家庭居住的獨棟住宅上月售價中位數為 50.2034 萬美元。買家若申請 30 年期抵押貸款，在 4.75% 利率下月供為 2619 美元，而在 10 月 5 日觸及的 5.25% 利率下月供就為 2772 美元。

華爾街見聞此前提及，今年以來，美國房地產市場的表現一直不及整體經濟。這一點已經反映在了美國股市上。

年初至今，以美國建築產品和房地產開發商股票為投資對象的安碩美國住宅建設 ETF（the iShares Home Construction exchange-traded fund）已累計下跌 27%；SPDR 標普房地產開發商 ETF（the SPDR S&P Homebuilder ETF）同樣處於熊市，跌幅達 21%。

上述兩隻 ETF 基金 9 月的跌幅均超過 3%。在很大程度上，上月的下跌與美國公債利率的急劇攀升緊密相關。就在昨日，10 年期美債殖利率刷新七年新高，升至 3.252%。

穆迪分析師首席經濟學家 Mark Zandi 表示：「利率每上升一個基點都會影響房地產市場。過去一年利率的上漲已對單身家庭的住房需求造成越來越大的壓力，尤其是在房價已經漲了這麼多的情況下。對許多潛在房主而言，房屋可負擔能力是個大問題。自今年年初以來，房屋銷售出現了下滑，許多市場的房價增長正在放緩，因此已造成損害。」

數據正在驗證這一點。美國 7 月二手房銷售總數創出近兩年半最低水平，為連續第 4 個月下降，是 2013 年以來的最長連跌期。其中，價格較低的二手房銷量暴跌，年增率降幅達到 17.9%。

美國二手房價格連續 77 個月年增率上漲、最近數月連創新高的勢頭也在 7 月份戛然而止，當月成屋售價中位值年增率增長 4.5% 至 26.96 萬美元，低於 6 月所創的 27.69 萬美元歷史峰值。

新房銷售同樣不容樂觀。7 月新屋銷售年化戶數創去年 10 月以來最低水平，是今年以來首次出現連續兩個月銷售下滑的態勢。其中，東北部地區新屋銷售銳減 52.3%，創 2015 年 9 月以來新低，是該地區自 2015 年年初以來最大的月度降幅。

『新聞來源／華爾街見聞』