從美國中產家庭房產投資可以學到的教訓

胡偉良博士

現任：台北市 / 新北市老屋改建發展協會理事長、台灣商務平台創辦人、台灣天使投資人協會理事長、品嘉建設關係企業創辦人

學歷：台大土木工程系，營管博士、企管博士、法學博士

著作：你一定要知道的都市更新、房地產勝經 2.0 良心篇⋯⋯等 15 本

根據美聯儲的資料，從二○○八年到二○一○年的三年是金融危機高峰期，這期間，最富有的十分之一的美國家庭財富平均累積增長二％，財富不僅沒跌，反倒漲了一點。而同期，中等收入家庭的財富縮水三九．八％，他們顯然受打擊很大。

相比之下，收入最低的三分之一的美國人，由於基本沒有剩餘財富，所以就無所謂財富縮水或者增值了。

也就是說，在美國財富分配結構中，最富和最窮階層沒受金融危機的衝擊，反倒是位於中間的中產階層遭遇最慘，導致所謂的中間階層的空心化。

中產階級跟富人的不同經歷到底是什麼造成的呢？這是體制問題，還是他們投資理財安排的問題造成的？有什麼教訓是值得我們去學習的？以達到即使有經濟危機，也能財富保值呢？

分散投資是上策

之所以有這種結局，主要還是理財安排的問題：美國中產階層的財富過度集中於房地產，並且還有很高的住房貸款，把房價下跌的影響放大幾倍，而富人家庭則投資非常分散，既有房地產，更有金融投資。

根據波恩大學三位教授的估算，到二○○八年金融危機之前，美國富有家庭大約三○％的財富在房地產。

而收入處於中位數的真正中產階級家庭近六五％的財富在房產上，其中還有相當於房價七○％左右的住房中長期貸款，也就是說，住房貸款大約是自有資金的二．三三倍。這種房貸槓桿，在房價上漲時會把房產投資以三．三三倍的速度上漲，但房價下跌時把衝擊放大到三．三三倍。

從二○○七年年底到二○一○年年底，全美房價平均大約下跌二○％。這等於使中產家庭投入房產的那部分財富下跌六六．六％，讓家庭總財富縮水四二％。

相比之下，富有家庭不僅房產投資占比要低很多，平均三○％左右，而且他們中間的八五％沒有住房貸款，或者只有少許槓桿。結果，房價下跌二○％對他們總財富的衝擊平均不到一○％。比如，對房產占財富三○％並且沒有槓桿的家庭來說，房價下跌只使家庭總財富受損六％。

因此，中產階級的財富過於集中房產並且有高槓桿，而富有階層投資分散，是造成中產階級空心化的主要原因。

投資結構差別所造成的影響還不只於此，因為那三年裡，很多金融資產不僅沒跌，反而升值很多，政府公債和一些對沖基金就上漲不少，連股票指數在包括股息之後也基本持平。

美國中產家庭的財富遭遇給我們什麼啟示呢？

根據近期的統計結果，台灣人的房地產投資平均為家庭淨資產的六○％，與美國中產階級家庭在金融危機之前的水準相當接近，也顯示台灣家庭的財富顯然過度集中於房地產。除非這種投資結構有所調整，否則，會面對極高的重複美國中產階級財富大縮水經歷的風險。

來源：《理財周刊》 977 期
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