疫情之下的最美交易 會是放空美國「商用不動產」？

隨著新冠肺炎 (COVID-19) 疫情影響下，美國各地大型購物商場已開始陸續出現營運困難，華爾街禿鷹們也暗中地在對「商業不動產」進行放空，素有「華爾街狼王」之稱億萬富翁卡爾伊坎 (Carl Icahn) 也加入了放空行列，伊坎 上週在接受美媒採專訪時表示，放空美國商業不動產將是一筆最美交易。

由於美國疫情險峻，而在各州的封城措施之下，已迫使許多零售商場關閉，一些零售商店沒有向房東 (如 Wilmorite) 付租金，其中 Wilmorite 便缺收了 4 月到期約 82 萬美元租金，根據下圖所示，具全美 3 月與 4 月租金回收率來比較，4 月僅收取較上月的一半金額，顯示大型購物商場完全處於景氣寒冬之中。

隨著購物商場逐漸出現營運困難，也吸引了華爾街也開始針對商業不動產進行佈局，其中追蹤 25 檔商業不動產抵押證券的指數「CMBX 6」，更是華爾街禿鷹們首要的狙擊標的。

在不動產證券投資中，多數以商業抵押貸款證券 (CMBS) 為主要交易標的，而 CMBS 是指銀行以商業地產抵押貸款為基礎，並以其未來收入償債而發行的產品，其中 CMBX.6 則商業地產以大型商場為主，其中 CMBX.6 包含的 2.1 億美元貸款為商業資產 CMBS 中規模最大。

不過，CMBX 相關交易在 2017 年便已開始受到關注，當時德意志銀行 (Deutsche Bank AG) 和摩根士丹利 (Morgan Stanley) 等開始建議放空，主因於早先零售商便受電商的步步進逼，紛紛申請破產；而在今年新冠肺炎 (Covid-19) 疫情影響下，大型購物商場營運難度又再次增加，故針對 CMBX 的放空交易又再次熱絡。

根據國際掉期和衍生品協會 (ISDA) 的數據，截至 3 月 20 日，市場投機者在 CMBX 6 中 BBB 等級的債券中已放空了 94 億美元，其中垃圾等級債則放空了 23 億美元。

億萬富翁伊坎也參與了放空行列，伊坎上週在接受採訪時表示，以風險與報酬的角度而言，這是一筆美麗的交易。

伊坎的空單將鎖定信用違約交換 (CDS)，也就是作為企業辦公室、購物中心不動產抵押貸款的擔保資產，伊坎表示，2012 年購物中心借貸了龐大貸款，他預測購物中心等的不動產抵押貸款將因為營運壓力而違約，進一步衝擊銀行收款以及 CMBX 指數。

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