房貸降息想轉貸先做五大評估 以免省了利息卻花更多成本

配合央行央行降息及政府紓困，各銀行房貸紛紛降息，大搶轉貸商機，不過，民眾若想要轉貸，別忘了先重新鑑價、貸款違約金、轉貸手續費、地政設定規費、及代書費等 5 大問題，以免省了利息卻多了更多轉貸成本。

台灣央行在今年 3 月中宣布降息 1 碼後，各家銀行也跟隨著央行腳步，調降房貸指標利率 1 碼，而為了配合行政院擴大紓困，公股銀行更全面將貸款 1000 萬元以下額度的自用住宅房貸利率大減 2 碼（其中 1 碼享半年期優惠從 4 月 1 日至 9 月 30 日），房貸利率可說是殺到見骨，吸引房貸族考慮讓房貸「搬家」，透過轉貸尋求更低的房貸利率。

以 8 大行庫限定半年的房貸降 2 碼方案來看，1000 萬元的貸款比起其他民營銀行，半年可多省 12500 元的利息（1000 萬 x0.25x1/2），平均每月省 2083 元利息。但此優惠只有半年限定，若轉貸所要付出的成本高於半年可省下的利息，就不一定適合轉貸。

此外，民眾若想轉貸，最好先對房屋價值重新鑑價，因為通常房屋價值會隨著屋齡增長而下修，比如原本 2000 萬元的房子，現在銀行評估鑑價的結果可能已下修只價值 1800 萬，假設 2 年前貸款 8 成可貸 1600 萬元，現在轉貸也想貸款 8 成的話，可貸金額就會只剩下 1440 萬元。

更重要的是，申請轉貸有許多轉貸成本的問題，其中，若當初貸款時有綁約，則原貸款銀行會收取違約金，計算標準各銀行不同，大部分綁約期限約 2~3 年。舉例來說，小亨向 A 銀行申請 1500 萬元的房貸，繳了 1 年後房貸餘額剩 1450 萬元，第 2 年想轉貸至 B 銀行，A 銀行要求付 0.8% 的違約金，那就得付 11.6 萬元 (1450 萬 x0.8)。

除了違約金，一般轉貸到新銀行還要房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費等成本，另外還要再額外支付代書代辦費及代塗銷費，這些零零總總的費用加下來恐怕也要上萬元。

其實，考量要不要轉貸是一個數學問題，因為每個個案情況皆有所不同，如果覺得轉貸成本太高，民眾不妨主動與原銀行爭取調降利率，不過要跟原銀行打交道，就必須本身信用良好，包括與銀行保持良好往來關係、每月按時全額繳清房貸、可證明薪資所得收入 (例如扣繳憑單）穩定的話，利率調降的成功率就會較高。