〈房產〉中國現代化零售業推升冷鏈倉租賃需求 相關REITs也熱

跨國商仲業者戴德梁行今 (31) 日發表報告指出，中國受惠復工復產進程加快及宏觀政策支持，今年第 2 季中國經濟增長由負轉正，GDP 同比增長 3.2%，以線上生鮮超市為例，上半年活躍用戶同比大增 69.8%，推動對核心城市配送服務和倉庫，尤其是冷鏈倉租賃需求的擴張，冷鏈倉庫成為新的投資熱點。

同時，市場大量的資本持續湧入中國高標倉庫市場，戴德梁行並點出，從區域看，中國東部、中部、西部地區物流活動都保持活躍，西部地區回升勢頭更強。

戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵指出，隨著企業復工復產穩步推進，產能也逐步恢復，企業加快轉型升級，因此物流相關固定資產投資有所增加。隨著各大生鮮類和配送平台業務不斷在核心城市擴大，短期會加快帶動對核心城市及周邊倉庫問詢及租賃需求，尤其是冷鏈倉庫，已成為當下炙手可熱的新投資風向。

戴德梁行指出，截至今年第 2 季，中國有約 73 萬平方公尺新供應量進入市場，高標倉庫整體空置率年增 0.4 個百分點至 12.5%。中國市場平均租金與上季度基本持平為 34.9 元每平方米每月，同比略降 0.6%。香港優質物流倉儲存量總計約 2960 萬平方英尺，整體空置率與第一季持平為 3.1%，平均租金環比下降 7.5% 至每月 12.8 港元每平方英尺每月。臺灣優質物流倉儲累計約 74.8 萬坪 (約 247 萬平方米)，參考租金行情約每月每坪新台幣 500-600 元。

根據中國第 2 季度交易資料顯示，商務服務、物流地產開發和電商 / 快運快遞是排名前三名行業。受疫情影響，物流地產投資者在區域選擇上更加謹慎；華東地區物流用地更受物流地產開發商關注，主要集中江蘇省蘇州、無錫、徐州和鎮江，安徽省合肥和蕪湖。

受限於物流用地供給，核心城市物流用地一地難求，中國大陸三、四線城市仍有物流用地供應。受全球疫情和外部不確定因素增加影響，投資機構在物流土地獲取的策略上較往年更為謹慎，核心城市及周邊物流因用地稀缺，租賃需求穩定和抗風險強，則更受投資機構所關注。而從二手交易物業來看，擁有穩定出租率、長期租約、優質租戶和優勢區位的二手高標倉庫成為投資市場炙手可熱的資源。

同時，隨著中國國內經濟增速回升，大量的資本持續湧入中國高標倉庫市場。第 2 季中，Prois 完成交易一支收益基金（GLPCIFI），該基金投資收益主要是來自長三角、京津冀和華中等地區 18 個城市的收益設施。Loctek 和 LaSalle 共同籌集 15 億美元資金，將進一步投入開發，服務於北京、上海、廣州及中國西部核心區域內的高標物流倉庫設施。JP MORGAN 和新宜在中國設立合資平臺，投資上海、蘇州和南京周邊高標物流設施。

中國證監會和中國國家發改委今年 4 月 30 日聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》。戴德梁行大中華區研究部主管林榮傑表示，這標誌著境內基礎設施公募 REITs 試點正式起步。試點通知將為物流產業規模化發展解開束縛，為產業發展提供有效的融資工具提供新的通路。隨著物流 REITs 試點推行，在巨大資金支持下，相信中國國內高標倉庫將迎來快速且長遠的發展。