法人身分買賣不動產 稅率抵減各不同

房地合一稅 2.0 已在 7 月上路，KPMG 安侯建業聯合會計師事務所會計師葉建郎表示，營利事業從事不動產開發，不論應採分開計稅方式或併計一般營利事業所得額，其稅率均為 20%，但適用分開計稅虧損無法抵減一般營利事業所得額，因此必須能正確區分，以免申報錯誤。

房地合一自 2016 年上路後，土地交易所得自此不再免徵所得稅，然而在房地合一 1.0 時，營利事業課徵房地合一維 20% 單一稅率，較個人稅率 45% 或 35% 有利，因此部分民眾可能會用營利事業名義購入房屋、土地。

葉建郎表示，根據新版的房地合一修正內容，參照個人課稅規定，營利事業也按持有期間課徵差別稅率，考量營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地之交易，屬供給不動產市場之生產性營業活動，乃規定其產生之所得應併計營利事業所得額，無須分開計算應納稅額。

葉建郎說，對於營利事業從事不動產開發銷售房屋、土地，究應採分開計稅方式或併計營利事業所得額？基本上可按以下方式進行區分。

如果是以自有土地參與開發者，與建商合建分屋、合建分售或合建分成，則土地開發後銷售該土地（即合建分售或合建分成）或房屋、土地（即合建分屋），其所得應採分開計稅方式，適用稅率為 20%。

但若自地自建而為起造人，屬交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，應併計一般營利事業所得額，雖適用稅率也是 20%，但其虧損可抵減一般營利事業所得額。

至於房屋興建者，而以起造人名義交易興建房屋完成後第一次移轉之房屋（即合建分售或合建分成）或房屋、土地（即合建分屋），其所得應併計一般營利事業所得額。

另外，如果是用自有土地依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建者，也應區分是否屬以起造人名義交易興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地情形，以決定其所得應採分開計稅方式或併計一般營利事業所得額。