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【胡一帆專欄】房貸斷供風險值得擔憂嗎?

胡一帆
【胡一帆專欄】房貸斷供風險值得擔憂嗎?(圖:AFP)
【胡一帆專欄】房貸斷供風險值得擔憂嗎?(圖:AFP)

自 7 月以來一些未完工項目的購房者停止償還按揭貸款,令市場對中國房地產行業的擔憂再起。數千名購房者聲討他們在樓盤竣工前已開始還貸的專案(即預售制下的期房)出現爛尾。

上海易居房地產研究院數據顯示,截至 7 月 16 日,房貸斷供潮已從 7 月初的 24 個城市 30 個項目迅速蔓延至 40 多個城市至少 270 個項目。從勢頭來看,每日新增要求停貸的樓盤數量似乎在下降;7 月 10 日曾升至 20 個樓盤,7 月 13 日更飆升至 98 個樓盤的峰值,隨後在 7 月 16 日降至僅為 3 個。

本輪 “斷供潮” 主要是由於開發商流動性緊張而引發。 2020 年末開始的最近一輪房地產去槓桿令負債率高的開發商信用緊縮,因而導致部分專案停工。由於監管以及管控漏洞,有報導稱住房預售款被濫用,導致專案缺乏足夠資金來完工。此外,新冠疫情引發多地不時實行臨時封控,不僅延緩了項目建設進展,也對家庭收入以及購房者對未來還貸能力的信心造成打擊。

從各項市場估計來看,斷供房貸規模似乎可控。然而,真正的風險在於斷供潮向其他項目蔓延的可能性,以及對銀行的風險偏好和購房者情緒造成打擊。如果更多購房者停止還貸,則脆弱的市場情緒可能削弱需求,進而壓低價格,造成惡性循環。7 月份以來,30 個城市以建築面積統計的房產日成交量同比下滑 30–40%,此前在 6 月份因積壓的需求釋放,成交量曾短暫回升。因此,決策者積極採取行動至關重要,以防止潛在的螺旋式下行。

好的一面是,中央政府似乎意識到這個風險,並持續採取行動來緩解市場憂慮。部分地方政府加強了商品房預售資金監管,以更好地對資金進行監督和調配。實際上,部分地區設立了新的共管帳戶,直接向專案提供資金以確保竣工交付。此外,河南資產管理有限公司宣佈聯合鄭州地產集團設立紓困基金,為問題樓盤的資產處置和重組提供幫助。

鑒於目前樓市情緒疲軟,我們認為房地產政策可能會進一步鬆綁以支持銷售,比如進一步下調房貸利率以及在受影響的城市放寬限購政策等。

總體而言,我們認為,如果中央和地方政府能夠迅速果斷地採取行動來提振家庭和市場信心,形勢將依然可控。額外的基礎設施刺激措施(自 5 月底以來宣佈調增政策性銀行 8000 億元信貸額度及通過發行金融債等籌資 3000 億元)有望部分抵消經濟復甦受到的潛在拖累。但我們認為寬鬆措施可能不會為個別房企兜底,也不太可能改變中央政府收緊政策以抑制房價過快上漲的長期目標,這意味著房地產行業在中長期內將繼續進行整合與重組。

第二季走軟後,經濟料將逐步回暖

第二季中國 GDP 同比增長 0.4%,低於市場預期,也是 2020 年第一季(當時同比下降 6.8%)以來最慢增速,更遠低於 2022 年第一季的同比增長 4.8%。經濟全面放緩,尤其是消費方面,反映出 4 月份大規模封控措施的影響。但這意味著今年經濟已見底。隨著供應鏈瓶頸自 5 月底以來逐漸緩解,經濟活動繼續從 4 月的低谷回升。

加大政策支持力度,推動下半年經濟復甦

中國相對溫和的通脹為政策寬鬆提供迴旋空間。6 月份居民消費價格指數(CPI)溫和上升至 2.5%。由於基數較低且豬肉價格週期恢復常態,下半年 CPI 可能將保持在 3% 左右,全年約為 2.5%;與此同時,PPI 通脹可能已經見頂, 6 月份進一步放緩至 6.1%,相較於去年較高的基數可能將繼續回落。

政府自 5 月以來出臺了更多支持性政策,包括調增政策性銀行 8000 億信貸額度以及通過發行金融債等籌資 3000 億元以支援基礎設施建設,乘用車購置稅減征 600 億元,房貸利率下調以及地方層面的房地產政策鬆綁。更多支持消費的政策有望推出,房地產需求端政策也可能鬆綁,以支持經濟在下半年復甦。

貨幣政策料將保持寬鬆,我們預計還有 1-2 次降準以配合財政刺激,同時進一步放寬信貸。財政政策可能將發揮更重要的作用,包括加大支出、減稅降費和地方政府債券發行。6 月份信貸同比增速反彈至 10.8%,在政策支持下有望保持相對穩健,不過受基數效應影響可能逐漸放緩至 10.5% 左右。

專欄為作者個人立場

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