中國房市下一步 取消限購潮來了

中國一線城市全面「認房不認貸」之後，建商久違的成交喜報又在社交媒體流傳。

不過，「認房不認貸」是房市調整政策的「小布丁」，北京、深圳、廣州等城市的成交數據顯示，政府鬆綁政策的前幾天，市場情緒很濃厚，但市場情緒沒維持幾天，之後成交量就大幅下滑。

因此，在新政釋放出的改善群體購買力消耗盡之後，市場普遍焦慮下一波購買力從何而來，市場又該由誰來接力？

從 9 月各地不斷釋出的政策調整來看，房市紓困政策正朝著市場預想發展——「認房不認貸」之後，各地將逐步取消限售限購措施。

二線城市率先發力

據新媒體平台《秦朔朋友圈》報導，二線城市又走在全面放開限購的前面。

南京官方在 9 月 7 日深夜發布《促進房地產市場發展南京最新舉措》，宣布 9 月 8 日起民眾在玄武、秦淮、建鄴、鼓樓四區內買房，不再需要提出購房證明。

除了解除限購，南京市政府提出的新措施，還包括調整差別化住宅信貸、降低存量首套房貸利率、新屋購置補助、「賣舊換新」補助等一系列「組合拳」。其中讓市場最為興奮的，無疑是全面取消限購與降低首付比重。

目前，除了南京取消限購外，鄭州、瀋陽、大連也全面解除限購限售，天津調整外圍區域限購政策。其中，鄭州更是在 9 月 12 日宣布，全面取消限購、限售政策，這是繼 4 月 3 日「二環外全面解除限購」後，把取消範圍擴大到全市。

從此，鄭州的五限「限購、限貸、限價、限簽、限售」，只剩下限價，展現出巨大動力與魄力。

目前跡象顯示，二線城市成功走邁出全面取消限購這一步，但一線城市仍在試探。例如，廣州下調利率和首付比重、深圳取消港澳台人士購買商辦物業和商務公寓的套數限制。

「三道紅線」何時解除？

從目前房地產政策的發布情況來看，人們可以清晰地看到，沿海一二線城市提前搶跑，國家政策也向這些超大、特大城市傾斜。

一方面，這有經濟復甦的需要，一二線城市承擔起經濟復甦旗手的責任，政策傾斜不難理解。另一方面，全國房市回暖的重要原因，是一線城市遲遲不鬆綁房市政策，成為全國房市一個堅不可摧的天花板。

所以，中國要穩住房地產市場，就必須驅動人口向一二線城市匯聚，並極力穩住一二線城市的房價。

總體來看，一線城市基本上需求量還是比較充足，所以刺激政策起效快，但政府官員要維持這種效果，需要從工具箱子裡不停掏政策，既要人口，也要資金，還要購房資格。

最重要的是資格，因為大城市放寬了限購，會產生強烈虹吸效應，中小城市的熱錢、富裕家庭的錢，會加速流向大城市，這樣才能支撐起一二線城市的房地產復甦。

但三四線城市的房市就更加嚴峻了。

所以結論有三個：

一是，一線城市的房地產回穩，需要政府官員不停給政策，而政策的終極就是取消限制。

二是，一線城市回暖後，二線城市會跟進，甚至搶跑。二線城市不搶不行，不然人口和資金全被一線城市搶走了，所以到年末，大部分強二線城市都會取消限購。

三是，三四線城市的房地產復甦仍路途遙遠，就不能僅限於刺激消費端了，更重要的是政府對建商的支持，包括融資、土地、稅收、舊改等方面。

《秦朔朋友圈》指出，政府取消限購限售後，房市可能會回暖，但房市景氣要持續回升，很可能要等到政府取消「三道紅線」。只有建商緩過來，整個市場才能真正緩過來。

問題是，什麼時候中國才會解除「三道紅線」呢？