萬科債務危機稍緩兼人幣轉強,內房勁彈邊隻最值博?

　　《經濟通通訊社6日專訊》雖然內地樓市「金九銀十」不再,百強房企10月銷售額按月跌7.5%,但個別一線城市如廣州新房成交卻創近5個月高,有分析師指,雙11、雙12、元旦等都是房企營銷衝刺的節點,新政利好購房需求釋放,有望保持穩定復甦態勢。另方面,萬科企業(02202)雖有國資大股東深圳地鐵撐腰,但隨著銷售持續下滑,流動性情況令人擔憂,最近陷入股債雙殺局面,不過,據報萬科會在今日下午召開網上會議,與金融機構交流經營情況及債價波動事宜,今早股價大升近一成。此外,人民幣轉強,亦有助帶動有大量美元債的內房造好,其中恒大(03333)更飆14%。內房有望翻生?抑或只是短暫反彈?哪些股份值得吸納?

*百強房企10月銷售額按月跌7.5%,惟廣州新房成交創近5個月高*

　　中指研究院數據顯示,內地百強房企10月單月銷售額按年下降33.5%,按月下降7.5%。今年首10個月,百大房企銷售總額為5.3萬億元人民幣,按年下降13.1%,

降幅相比上月擴大2.8個百分點。此外,根據85家滬深上市房地產公司的三季度財報,民營房企和混合所有制房企流動性情況惡化,現金及現金等價物均值按年下降33.3%和24.5%,短期有息債務均值按年下降20.5%和16.2%,短期流動性改善不明顯。

　　不過,廣州中原研究發展部統計顯示,10月廣州新房成交量超6500宗,創近5個月以來新高,擺脫了今年6至8月的成交頹勢。二手房方面,10月成交量達9361宗,按月增長9.56%,市場活躍度有明顯提高,成交量三連升。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉接受內媒採訪時表示,在系列政策落地及國慶黃金周促銷的帶動下,10月廣州新房二手房雙雙環比回升,延續了9月份企穩復甦的態勢。展望年底,雙11、雙12、元旦等都是房企營銷衝刺的節點,新政利好釋放的購房需求將會持續入場,預計有望保持目前穩定復甦的態勢。

*據報萬科今日與金融機構開會,就經營情況及債價波動作交流*

　　另方面,在外界對萬科流動性情況擔憂增加之際,據內媒《財聯社》引述消息指,萬科擬於今日下午與金融機構召開線上會議,交流萬科經營情況及近期萬科二級市場債券價格波動事宜。

　　萬科明年有約100億元人民幣左右的美元債到期,在內地收緊房地產融資政策的大環境下,外界對萬科流動性情況的擔憂增加,萬科境外美元債價格上月曾跳水,並一度影響到萬科股價,萬科H股上月累計下跌超過15%,連續第三個月下跌。萬科此前回應投資者提問指,公司基本面沒有出現任何問題,債券價格波動主要是市場情緒波動所致,又強調公司各項資金排布和還款安排都在有序進行中,經營性現金流仍然為正。

*大和:大部分城市銷售改善情況短暫,潤地越地為長線具防守性選擇*

　　大和發表最新報告指,鑑於8月底以來內地多個城市政策放寬力度加大,該行於近期走訪包括北京、上海、廣州、深圳及杭州等在內的9個城市,以衡量對房屋銷售的影響。該行發現,「

認房不認貸」政策對大部分城市影響有限,雖然大部分項目在政策公布後銷售中心人流量出現激增情況,惟當中只有小部分項目的銷售有明顯改善,而相關情況僅持續2至3周。市場對放寬限購政策的反應更為強烈,尤其杭州,市場情緒得以重振。然而,政策帶動的銷售復甦並未導致樓價上升,目前亦未看到購房情緒向周邊城市外溢。

　　大和認為儘管內地對樓市的政策支持力度加大,但房地產市場仍然不穩,大部分城市的銷售改善情況短暫。料政府將有更多支持政策出台,特別是在一線城市,但對當中的成效仍存懷疑態度。在內房股中,華潤置地(01109)及越秀地產(00123)為長線具防守性選擇,分別予目標價44.8元及12.4元,而在政策支持下,看好龍湖集團(00960),予目標價26.3元,三隻股份評級均為「買入」。

*人幣兌一美元即期開市大升310點子,美元大跌緩和人幣貶值壓力*

　　另值得留意,人民幣兌一美元中間價今報7.1780,較上個交易日升16點子,兩連升,創11月1日以來近一周新高。人民幣兌一美元即期匯率(CNY)今早高開310點子,報7.2823。美元卻跌至6周低位,美匯指數下跌1%至105.07。

　　上周五(3日)美國非農就業數據明顯拉低了未來美國聯儲局繼續緊縮的預期,美元大跌助力緩和人民幣貶值壓力。興業研究認為,短期內人民幣匯率料繼續震盪,美元回落再度減輕人民

幣逆周期調節的壓力。亦有市場人士猜測,隨著美元調整,繼續看空人民幣的預期料出現一定波動,如果內地經濟基本面利好得到進一步印證,人民幣可能有一波較為明顯的反彈。

*黃偉豪:內房基本因素無改善,惟越地等具國企央企背景可吼*

　　中薇證券研究部執行董事黃偉豪表示,內房基本因素沒有改善,部分一線城市如「北上廣深」向來銷售不差,但三四線城市始終未見起色,不少民企內房負債高,違約風險大,業務又集中

於三四線城市,難靠賣樓使資金回籠。內房股價今日反彈主要因港股近期反彈,氣氛改善,加上人民幣轉強,由兌一美元報7.31升至7.28。總之,內房銷售周期相信仍要頗長時間才能恢復正常,只可吼有國企央企背景的房企,其中越秀地產有央企背景,業務主要在一線城市廣州,現價可買入,上望10元,支持位處於7.2、7.3元。其他國企內房如中海外(00688)及華潤置地也可吼。

　　內房股今日普遍大升,其中碧桂園(02007)在官微公布,截至10月底,今年累計交付約46萬套房屋,累計交付面積約5506萬平米,交付項目涉及31個省,237個城市,部分項目實現提前交付,股價半日飆逾8%。雅居樂(03383)公布10月預售金額合計34.8億元人民幣,按年跌約27%,惟半日照升9%。

　　　　　　　　　部分內房股今日上午表現　　　　　　　　

撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉