囤房稅2.0三讀 KPMG提示四大重點 強制地方政府訂定差別稅率

俗稱囤房稅 2.0 的房屋稅條例修正案今 (19) 日三讀通過，KPMG 安侯建業稅務部執業會計師張智揚說明四大重點，此次修正為提高非自住住家用稅率，並採全國歸戶，累進稅率課稅，且地方政府「必需」按持有戶數訂定差別稅率，新稅率將於明 (2024) 年 7 月 1 日施行，即適用於 2025 年 5 月收到的房屋稅單。

一、調高非自住住家用稅率

非自住住家房屋，稅率由現行 1.5% 至 3.6% 調升為 2% 至 4.8%(特定房屋除外)，各縣市政府均「應」按房屋所有人全國持有戶數訂定差別稅率，非自住非出租非繼承取得共有住家用房屋「全國歸戶」後，各地方政府都必須就房屋所有人持有坐落轄內的房屋，按所訂全國總戶數對應的級距稅率全數課徵。未訂定者應依財政部公告基準計課 2024 年 7 月 1 日起房屋稅。

張智揚表示，房屋稅稅率依全國持有總戶數適用累進之差別稅率，為繼房地合一 2.0 提高移轉時之所得稅負後，再一項以提高多屋者持有稅稅負實現居住正義之措施，若地方政府未訂定差別稅率，將直接適用財政部所訂定參考基準 (戶數、稅率及級距)。而戶數之計算，將「使用權房屋」納入計算，至於常見之因繼承而持分共有之戶數計算將由財政部另定之。

二、特定住家用房屋適用較輕之稅率

調降全國單一自住住家用稅率：全國單一自住房屋現值在一定金額以下之稅率由 1.2% 調降為 1%。出租且申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有住家用的房屋，稅率從 1.5%~3.6% 降至 1.5%~2.4%。起造人持有用途為住家用之待售房屋 2 年以內，稅率由現行 1.5%~3.6%，調整為 2%~3.6%；超過 2 年則適用非自住住家用房屋稅率 2%~4.8%。

張智揚說明，此條文主要是在鼓勵房屋釋出以增加租賃市場供給，並獎勵誠實報稅者， 「申報租賃所得達租金標準」可參考財政部每年公布之「房屋及土地之當地一般租金標準」；以北市為例，住家用之租金標準為房屋評定現值之 20%，因此若房屋評定現值新台幣 150 萬元者，則申報租金應達 30 萬元。

此外，目前房屋稅適用自住住家稅率，僅規定無出租使用、供本人、配偶或直系親屬實際居住且本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內。這次修法，增訂全國單一自住住家用稅率降為 1%，並參據土地稅法第 9 條之規定、「自住」須辦竣戶籍登記。

三、私有房屋現值 10 萬元以下免稅以 3 戶為限

為避免房屋持有人故意將房屋切割成小坪數，形成租稅漏洞，住家房屋現值在 10 萬元以下免徵房屋稅之適用對象，以自然人持有全國 3 戶為限，即排除非屬自然人（例如：法人）持有者之適用。自然人持有現值在 10 萬元以下之住家房屋於全國合計超過 3 戶時，應於每年房屋稅開徵 40 日前，向當地主管稽徵機關申報擇定適用。

張智揚指出，目前地價稅之微額免稅之規定係以稅額為準，每戶稅額 100 元以下免稅，而房屋稅則以稅基 - 評定現值為準，每戶 10 萬元以下免稅，持有超過 3 戶以上現值在 10 萬元以下之屋主，可擇取最有利之節稅房屋適用，若未依上述規定擇定適用，主管稽徵機關也會從優擇定。

四、訂定納稅基準日

修正房屋稅改按年計徵，以每年 2 月末日為納稅義務基準日，明定每年 5 月 1 日起至 5 月 31 日止徵收，課稅所屬期間為上一年 7 月 1 日起至當年 6 月 30 日止。而 3 月 1 日至 6 月 30 日新建、增建或改建房屋，該期間房屋稅併入次期課徵。

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