土地市場裝高冷 成交量連創新低溢價率直驅而上

樓市回暖，土地市場反倒冷風陣陣，2015年前5個月全國300城經營性用地成交屢創新低。在國土部“有供有限”原則下，城市供地計劃紛紛銳減，甚至寧波（樓盤）下調50%以上。與整體冷淡相比，一線城市和部分二線城市土地爭搶成風，預計今年一線城市仍將是土地市場的主角。

土地成交量連創新低，溢價率則直驅而上

2015年開年以來，土地市場便甩出一副“高冷臉”。冷在於市場冷，成交量不斷走低，甚至於連創新低。cric統計數據顯示，2015年一季度全國300城經營性用地成交總量不及去年12月水平，4月份，共成交經營性用地197幅，總建筑面積1498萬平方米，同環比繼續雙雙下滑，創2013年以來新低。土地市場下滑趨勢難掩，時至5月也未能改觀。截止到5月20日，全國300城經營性用地共成交911萬平方米，相當於4月全月成交量的6成，照此簡單估算，5月全月成交量預計與4月相當，成績難有突破。

高則在於溢價高，據cric監測統計，1-3月全國300城經營性用地整體溢價率穩居10%上下，4月則狂飆至21% 5月份前20天的整體溢價率也處於較高水平，為13%。

一線城市成交占比快速增長，年內主力地位彰顯

分城市能級來看，一線城市成為絕對主力。2015年4月一線城市實現經營性用地成交168萬平方，總價228億元，分別環比上漲4%和12%，二、三線城市則均有大幅回落。相對占比來看亦然，一線城市占比穩步趨增，成交面積占比較為穩定，1-4月持續處於10%上下；成交金額占比則上漲趨勢明朗，4月一線城市成交金額占比高達47%，接近半數，環比大幅提升17個百分點。

同時，一線城市的土地出讓價格也在同步追高，地王頻出，溢價飆漲。4月份，一線城市溢價率高達34%，當月成交的16幅地塊中半數均為高溢價成交，其中深圳（樓盤）福田區香蜜湖板塊一商服用地溢價率高達121%，另有上海（樓盤）浦東曹路板塊及松江新橋板塊三幅純住宅用地溢價率也均在70%左右。

一線城市的土地市場吸引力以及吸金力均遠高於其他各線城市，一線城市土地成交已成為整體成交的重要增長極，占據絕對的主力地位。

一線城市推地加速，預計年內土地市場供需兩旺，成提振開發投資主力

基於國土局“有供有限“的指導思想，各城市土地供應計劃性增強，尤其多數土地消化周期過高的三四線城市紛紛放緩供地節奏，例如，寧波市2015年國有建設用地供應計劃較去年大幅縮水一半以上。相反，有賴於市場強勁的消化能力，面對開發商的青睞，北上廣深等一線城市開始按捺不住，近期供地計劃頻頻。北京（樓盤）市國土局5月6日公布2015年度國有建設用地第一批商業住宅用地供應計劃，首批供地塊總計61宗，土地面積約601萬平方米，約占全市年度商品住宅和商服用地計劃供應量的52.3%。上海市也加快推地節奏，4月23日推出3幅重磅地塊，起始總價達144億元，創年內之最，其中大寧地王姊妹地塊起始價超69億元；不到20天，又於5月11日-13日連發3個土地出讓公告，掛牌出讓7宗地塊，總計土地面積29.36萬平方米。廣州（樓盤）也於4月底連續兩日掛牌“地王級”地塊，29日，天河廣日電梯廠地塊入市，建筑面積約24萬平方米，起始價超過38億元；30日，另一花都區巨無霸地塊27億掛牌入市，建筑面積高達98萬平方米。就連鮮有土地出讓的深圳也在5月19日下午發布了2015年第二批城市更新單元項目，至此，2015年兩批次城市更新單元計劃已達到32項，總拆除用地面積達到175.8萬平方米。

鑒於北上廣深土地瘋狂入市以及開發商的蜂擁回歸，再加上樓市回暖所帶來的行業信心提振，我們有理由相信，在接下來的幾個月內，一線城市土地市場將保持供需兩旺的態勢。並且房地產開發投資、房屋新開工面積都將會快速增長，成為提振行業的主力軍。當然，未來新增供應也將會增加，而這也是當前在售項目的潛在風險，當前應以穩步去庫存為主，切勿盲目追高漲價。