房地產項目白名單出爐,惟1月銷售仍低迷大行唱淡,內房可點部署

　　《經濟通通訊社5日專訊》內地為緩解房企流動性壓力,推出房地產融資協調機制,由各地政府列出融資白名單,容許房企憑白名單內的地產項目向銀行貸款,融資所得可用作償還公司債務。最近多家出險房企接連公布有項目被列入首批白名單,其中碧桂園(02007-HK)確認逾30個項目進入名單,融創中國(01918-HK)則有逾90個項目入圍,惟整體暫不到3%入圍項目獲銀行放貸,兩股股價今日先升後回,其他內房股普遍下跌,可能仍受1月銷售未見起色影響,數據顯示1月內地百強房企銷售按月跌近半,按年跌三分一,有大行料未來幾個月銷售仍低迷,內房真的不宜沾手?抑或可作選擇性部署?

*碧桂園確認逾30個項目進入白名單,融創逾90個項目入圍*

　　最近數日多家已經出現債務違約的房企接連公布有項目被列入融資白名單,包括碧桂園、世茂股份(600823-CN)、中國奧園(03883-HK)和金科股份(000656-CN)。其

中碧桂園宣布,確認已獲批進入白名單的項目超過30個,包括河南、湖北、四川、山東、重慶等地的多個項目,均在屬地政府白名單內。世茂股份宣布,入圍白名單的房地產項目有16個,主要位於廣東、湖北、重慶、江蘇、天津、遼寧和山東等地。金科股份宣布,確認已獲批進入重慶首批白名單的項目超過20個。中國奧園披露,旗下廣西南寧譽江南、重慶悅府、翡翠天辰等項目入圍首批房地產項目白名單。

　　另綜合內媒報道,目前融創中國已有超過90個項目入圍第一批白名單,包括北京、天津、成都、重慶、鄭州、瀋陽、青島、武漢等20城市都已落地。去年融創在全國101個城市實現279個項目交付,合計交付套數31萬套、交付面積3587萬平方米,交付套數、交付面積均位列億翰智庫2023年交付榜單的第三位。有分析人士認為,後續隨著新的融資落地,融創項目開發運營的資金壓力將得到進一步緩解,各地的「保交樓」工作也將得到更有力的保障。

*暫不到3%白名單項目獲銀行放貸,華創證券:金融機構風險偏好難大降*

　　據內媒從住建部及金監總局獲悉,截至1月底,26個省份170個城市已建立城市房地產融資協調機制,提出第一批房地產項目白名單並推送給商業銀行,共涉及房地產項目3218個

。惟暫時只有27個城市共83個項目獲商業銀行放貸,佔所有白名單內項目不到3%,放貸金額合共178.6億元人民幣,僅相當於碧桂園境外債務總體金額的23%。而項目上了白名單並不代表銀行就會放貸,尤其是對於一些出險房企的項目。內媒《財新》引述銀行界人士表示,金融機構對貸款審批發放實行終身追責制,出於審慎考慮,銀行負責人通常難以將企業主體的風險和項目風險完全切分,所以銀行不敢貿然對出險房企發放貸款。

　　事實上,在住建部及金監總局聯合發布的通知中,提到在建立城市房地產融資協調機制的同時,也要保障金融機構合法權益。華創證券分析,這意味著金融機構的風險偏好難以大幅降低,對抵押資產的要求仍然較高,一些在一二線城市郊區或三四線城市的項目面臨較難去化、資產折價的問題,除非樓市銷售好轉,否則這些項目即使進入白名單也比較困難獲得銀行融資。

*1月內地百強房企銷售按月跌近半,中指院料春節後樓市活躍度回升*

　　另外,儘管各地已加速放開限購等操作,但樓市劣勢暫仍未逆轉。據中指院發布的報告指,今年1月全國頭部100家房企銷售總額為2815.3億元人民幣,同比下降33.3%,環

比下降47.7%。報告指,近期廣州、蘇州、上海先後優化放鬆限購政策,整體優化力度較大,政策放鬆的訊號意義亦較為明顯,短期北京、深圳優化樓市政策的預期進一步強化,惟當前廣州、上海等政策落地時間較短,政策效果尚未體現在交易數據中,預計春節假期後市場活躍度或有回升。伴隨著更多城市優化樓市政策,疊加融資協調機制的落地見效,房地產市場預期預計將有所修復,部分城市「小陽春」行情仍有一定預期。

　　另據第三方諮詢機構克而瑞統計數據顯示,1月百強房企實現銷售操盤金額2350.6億元人民幣,按年下降34.2%,按月下降47.9%,單月業績規模創近年新低。報告指,雖然近期政策面不斷優化、釋放利好,監管層支持房地產企業合理融資需求、提振市場信心,但當前行業仍處於風險出清期。市場信心和行業預期修復尚需時日,預計短期內市場供求不會出現明顯轉暖跡象,同時房企仍需採取積極對策,適應新變化及促進銷售去化,保障流動性安全。

*花旗:內房1月銷售遜預期,惟目前估值合理首選潤地貝殼*

　　花旗近日發表研報指,根據克而瑞,35間已上市內房企業上月銷售1700億元人民幣,按年跌37%及按月跌38%,在去年農曆新年低基數下差於預期,扣除2020年2月農曆新

年及新冠爆發因素影響,上月銷售為6年低。上月銷售最多的內房企業為保利(600048-CN)、萬科(02202-HK)、招商蛇口(001979-CN)、華潤置地(01109-HK)及中海外(00688-HK),但行業領先企業銷售低迷,保利、潤地及龍湖(00960-HK)銷售為2020年2月以來最低,中海外為2016年12月以來最差,萬科為2016年2月以來最差。預期相關內房今年首季銷售按年跌逾半,基於今年2月的農曆新年效應及去年3月的高基數。

　　花旗又預期,在連串刺激措施效應消退下,2月及3月內房股將表現波動,基於今年首季銷售疲弱、去年盈警及盈測下調、今年業績指引可能疲弱、二手樓成交表現及混合所有制內房融資略為改善等。惟目前行業估值合理,首選股為潤地及貝殼(02423-HK)。

　　瑞銀則指,克而瑞披露1月份內地百強房企合約銷售按年跌36%,按月跌40%;由於去年農曆新年較早,因此今年1月份比較基數較低、2月份的基數較高,1至2月份合計,估計百強房企合約銷售按年跌50%。結合二手交投及價格走勢,可見市場持續消化二手庫存,二手交投搶佔一手市場份額。展望未來,料一線城市二手房價需要先穩定,全國銷售才能穩定,並要關注抵押補充貸款(PSL)資金及城中村改造的進展。

*大摩料未來幾個月銷售仍低迷,惟看好潤地綠城*

　　摩根士丹利表示,1月排名前50名和100名內房發展商的權益銷售額仍然疲弱,按年各下降35%,符合預期,相信部分原因是開發新項目減少及基數效應。而根據該行所追蹤的30

間企業,1月銷售額按年減幅收窄至39%,而去年12月為48%。國企和半國企的整體表現持續優於大市,1月銷售額較去年同期跌幅溫和,其中中海外、越秀地產(00123-HK)和綠城中國(03900-HK)按年分別跌20%、26%和26%,而合景泰富(01813-HK)、碧桂園、中駿(01966-HK)和雅居樂(03383-HK)按年跌幅均超過60%。

　　大摩又提到,雖然廣州、上海和蘇州近日放寬限購令,但在疲弱的宏觀環境下,基本面影響仍然有限,預計未來幾個月房地產銷售將繼續低迷,按年跌幅或更加嚴重。而透過完成停滯的項目、防止大型發展商進一步違約及提高居民收入,扭轉市民對房價的悲觀預期,仍是重振一手樓銷售的關鍵。

　　另大摩指,其進行的一項調查顯示,內地居民置業計劃疲弱,對房價前景愈來愈悲觀。這將削弱房地產寬鬆措施的效果,並拖累銷售復甦。而刺激措施的正面影響正持續減退,52%潛在買樓人士表示措施有利於他們的買樓決定,低於11月的58%。55%受訪者會考慮在未來購買一套或另一套房產,但只有18%的人極有可能購買,更只有1%的人預計會在未來6個月內購買。大部分人仍更喜歡國企開發的一手樓,對民企的接受程度則略低。大摩看好潤地及綠城中國,認為它們有強勁的財務狀況,並在高線城市有豐富的土地儲備。

*李偉傑:白名單對增信心有些幫助,中海外潤地春節後可吼*

　　華盛證券財富管理部董事李偉傑表示,政府推出融資白名單在增強市場對內房的信心會有些幫助,雖然今次的白名單只是針對房地產項目而非針對房企,對內房股價刺激有限,但至少做了

第一步,尤其債務負擔較重的房企可以有資金令項目上馬,有助其做好「保交樓」工作。不過,2月為農曆新年,相信內房銷售仍低迷,而近期雖見廣州取消限購,但暫只涉及120平方米以上住房,仍有一定門檻,往後料亦不會一下子全面放鬆,且應會先於其他一線城市「試水溫」,看能否真的可刺激銷售,以免政策未能見效,反造成「二次傷害」。

　　李偉傑仍不建議買民企內房,認為只宜吼中海外及華潤置地等國企內房,不過近期受政策面刺激,它們股價已有所反彈,彈至近20天線遇阻,進入整固期,可待農曆新年過後近2月尾再吼,到時銷售或可逐步回暖,惟仍要控制注碼。

　　內房股今日普遍下跌,其中龍湖更挫逾4%,為表現最差藍籌,融創亦倒跌收市。

　　　　　　　　　　部分內房股今日表現　　　　　　　　

撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉