中國定調房地產去庫存 鬆綁限購政策能否刺激房市水溫？

據中國新聞周刊報導，隨著 4 月底中央政治局會議再度定調房地產「去庫存」，外界期望限購政策鬆綁能夠再次提升房市水溫。

過去 14 年中，限購政策的鬆綁與收緊，宛如房地產市場的溫度計，藉由限購政策的取向，可明確體察房市當下的「水溫」。

今年是中國房地產限購政策首次出台後的第 14 年，雖然目前包含海南全省、北京、上海以及深圳等地仍在執行相對嚴格的限購政策，但隨著杭州、西安在本月 9 月全面取消限購，一線城市的限購政策的已開始鬆動。

中信建設房地產團隊認為，近期中國重點城市密集出台鬆綁限購政策，預估在新的政策基調下，一線城市的房地產調控政策向主城區優化、二線城市全面取消限購的格局將加速形成。

目前仍堅持較嚴限購政策的北京、上海，會不會擴大目前的非限購區域，也值得關注。地產經濟學家鄧浩志認為，未來隨著二線城市全面鬆綁，一線城市大部分鬆綁基本上是板上釘釘的事情。除了鬆綁政策以外，未來還可望出台更多刺激性政策，例如傳聞中的大幅調降契稅，以及很可能在近期落地的降息、降準、降 LPR，最終調降房貸利率等。

相較於個別城市取消、鬆綁限購，外界也對另一個房市寬鬆周期的到來充滿期待。

根據中國國家統計局 4 月中旬發布數據，截至 3 月，中國商品房待售面積達到 7.48 億平方公尺，創下歷史新高。作為對比，受 2014 年至 2016 年的房地產調控政策寬鬆周期，加上棚改貨幣化影響，商品房待售面積在 2016 年 2 月達到 7.39 平方公尺的高峰，接著再 2019 年 11 月降至 4.92 億平方公尺，為近十年新低。

外界期待當前房市能夠迎來與上一輪「去庫存」類似的寬鬆政策。若從 2014 年至 2016 年的調控政策放寬進程來看，取消、鬆綁限購往往是最先使用的政策工具。

不少學者 2023 年起便呼籲應加大鬆綁力道。不過，根據中指研究院去年 12 月的置業意願調查，還款壓力大、收入不穩定和房價下跌，是影響居民買房意願的主要因素。而限貸放寬和調降房貸利率，將是未來促進買房需求的兩大政策取向。

國海證券首席經濟學家夏磊分析指出，限貸方面還有進一步放寬空間：一是下調房貸利率，二是降低首付比例，三是首套房的認定標準。

需求為何難刺激？

相較於刺激需求，限購政策鬆綁帶來的直接影響，更多可能是二手屋掛牌數量激增，因政策鬆綁激發了屋主掛牌試水溫的慾望。

國金證券指出，短期內二手屋掛牌數量大幅增加，會造成彼此價格互相傾軋，而二手屋價格持續下行，會帶動新屋價格下行，價格下跌又會加重居民們的觀望情緒，不利於新屋銷售，銷售不佳後只能進一步降價，最終步入量價齊縮的惡性循環，因此，二手屋掛牌數量的穩定，對房價和銷售的穩定性來說至關重要。

此外，預期不良也是影響當下人們買房的主要因素。

野村證券首席中國經濟學家陸挺表示，中國房地產業復甦進程較慢，原因在於存在下行螺旋。在房價和買房之間，房價愈跌，大家愈不買房，大家愈不買房，房價就愈跌；在買房和保交樓之間也存在下行螺旋，大家愈不買房，開發商就愈沒錢蓋房，保交樓的問題就難以解決。保交樓進展緩慢，將導致人們買房的積極度下滑，並轉向二手屋。大家不買新房，開發商便沒錢買地，地方財政所面臨的壓力也因此加大。

陸挺認為，過去兩三年裡，部分城市房價調整幅度較大，有助於房地產市場實現出清，預計未來一年內，中國政府會出台更積極的政策。他建議一方面應進一步取消限購限售，目前中國剩下一線城市和部分二線城市存在限制；另一方面，必須處理歷史遺留問題，促進房地產市場出清，透過保交樓推動完成此前的交易。

至於房價何時回穩，陸挺坦言難度較大，端看政府是否出來更積極的房地產政策。他說：「要推動中國經濟平穩恢復，關鍵要抓住房地產這個板塊。當前房地產業已明顯超調，現在已經有一些支持政策，但國內政策還有優化空間。」