房地產：有誠意的轉型沒有“+”

做人做事，做到一定的時候，就得把自己捆起來拷問：“你是誰?你在做什么?你要做什么?”

拿房地產行業來說，很多人是看著這一行錢多就殺進來，很多企業也是這樣，在過去十多年，他們也的確賺到了錢，結果是中國的富豪榜上，“地產商”是一個亮眼的標簽，就像煤老板一樣。但是，就像一個圍棋棋局，房地產這個行業現在到了中盤。這時候，盤面錯綜復雜，定式已經走完，大體勢力范圍已經劃出，各個角落的拉鋸戰和爭奪戰進入交錯狀態，各種場內場外的因素毫發之間就可能影響大局。這個時候，對弈者需要的是冷靜地思考，仔細地分析整個盤面的局勢，然后才能下出后招。不論你最初是怎樣進入這個行業的，到現在都需要思考，我在這里做什么，我要怎樣玩下去。因為不思考的話，就玩不下去了。

當然，現在我們看到了思考的成果，結果是房地產行業被各種“+”包圍，“互聯網+”“旅遊+”“產業+”“文化+”“醫療+”“教育+”。這個“+”的意思是：哥還在做地產，只不過房子不那么好賣了，哥就加一些賣點，就好比煎餅里面夾火腿腸、夾雞蛋、夾生菜、夾臭豆腐，只要你想到的，都可以夾，我的目的還是賣煎餅。

這種想法對不對?當然很難完全說不對。但這種思維方式還是老套了一點，跟二十年前做房地產在小區里加個綠地，加個噴泉，加個花壇一樣，沒有本質性的改變，哪怕你玩的是“互聯網夾”，手拿蘋果手機，你還是拖著一個大辮子的滿清遺老。就像在清朝末年，眼看全世界都在憲政了，你也趕時髦搞立憲、搞內閣，結果搞出來一個皇族內閣、辮子國會，呵呵，這么沒有誠意，那你就等著被革命黨推翻吧。

什么才是有誠意的轉型? 個人認為，有誠意的轉型是把那個“+”字去掉。不要總想著把人家“醫療”“教育”“產業”“文化”“旅遊”當成小三，睡睡就算了。而是要明媒正娶，認真對待。要做，就做專業的，認真當成主業來做，而不是賣房子的噱頭。

舉個栗子，萬達做文化，就認真地組建專業團隊，大投入做漢秀、搞萬達影業，認認真真拍電影、搞大型表演。華夏幸福(600340,股吧)做產業地產，就踏踏實實跟政府一起做規劃，做產業配套，做專業的服務。華僑城用二三十年的時間打磨出深圳（樓盤）“世界之窗”的旅遊產業神話。沒有“+”，就是在做文化，做旅遊，在做產業。

而事物的辯證性在於，往往功夫就在詩外，你認認真真把一件事情做好了，相關聯的另一件事也就順理成章了，比如賣房子，萬達、華夏幸福、華僑城就是這樣。所謂專業成就卓越，真要是“+”來“+”去的，不認真鍛造專業能力，浮躁熱鬧之后，華麗的袍子下的虱子也會一群群地跑出來，讓你丟盡了臉面，結果是“+”沒“+”好，房子也沒賣好。

我們專門說說“教育+”。

“學區房不敗”在現在的房地產市場上可謂一個神話。且不說北京（樓盤）上海（樓盤）那些“中關村(000931,股吧)二小”“史家胡同小學”周邊傳說中的30萬40萬一平的學區房奇跡，光是碧桂園憑借教育大盤一戰成名，星河灣在上海浦東星河灣引入了上海中學成就銷售神話，魯能新城憑借巴蜀中學熱銷十年，中糧萬科長陽半島憑借引進北京小學、北京四中成為帝都大盤多年銷冠的案例，就足夠業界傳說幾十年了。

在先行者的鼓舞下，“教育+地產”在房地產的十幾二十年的歷史當中成為一種長盛不衰的模式，在每個城市，我們都能看到各種號稱引入“名校”的大盤，“名校”幾乎成了大盤尤其是郊區大盤的標配。教育地產對開發商的作用，在於提升樓盤品位和附加值，讓樓盤賣個好價錢，對消費者來說，擁有名校資源的樓盤升值潛力大、抗跌能力強，還能滿足子女教育訴求，自然是不二選擇。

然而，我們可以看到的是，由於開發商“教育+”的思路，引入“名校”多為賣房，實際上缺乏對教育的規劃和持有運營的思想準備，引進的時候拼了老命，引入之后，卻缺乏專業的運營或因規劃不當，多數的“教育大盤”在最初的轟轟烈烈之后，遭遇到了各種的尷尬。比如，在一些開發大盤里建好學校，但由於公立民辦等合作的產權方式不清，導致經營不下去;其次，由於新開發大盤多為“郊區大盤”，距離主城區遠，導致引進和合作的學校只能是“分校”，這個“分校”就和名校本身大相徑庭，教師是另外招聘，沒有使用本部的教師資源，導致教育質量貨不對板。由於“郊區大盤”本身的原因，依賴本大盤和周邊樓盤的生源，導致生源不足，學校辦不下去。最重要的是，開發商不是專業的教育機構，並不知道如何長期運營一個學校，也沒有長期做教育的思想準備，只能任“名校”自生自滅。最後，“名校”黃了，砸了招牌，“教育大盤”也名不副實，業主也有上當的感覺。

那么，教育地產應該怎么做?兩個字：專業。這里，我們可以舉個教育地產的專業例子：重慶（樓盤）的新鷗鵬集團。

中國最大教育產業園

新鷗鵬的不同之處在於，這是一家教育為主業的集團，1993年成立，一直在做民辦教育。地產和金融則是它的兩翼。那么，做教育，它的專業性體現在哪里?

你如果在重慶，應該會聽說過巴川中學，這是一個以高分學霸云集而著稱的學校。就在今年6月25日，2015年重慶中考數據發布：巴川中學共計2881人上市重點高中，上線率達93.33%。710分以上特高分6人，占全市一半;675分以上高分段479人。而以上數據均不含提前錄取832人。

值得注意的是，這樣的成績已經保持了15年。巴川中學連續15年成為重慶中考冠軍。截至2015級畢業，巴川中學15年培養初中畢業生總計2.9萬余人，其中考入重點高中的人數超過2.7萬人，重點高中年均上線率約93.1%。

這個巴川中學，就是新鷗鵬集團辦的，這個學校在校學生達10000人，是全國最大的初中。新鷗鵬整個集團旗下還包括巴川國際學校、重慶房地產職業學院、重慶工商大學融智學院等品牌學校，形成了學前教育、基礎教育、高等教育的完整的教育體系。集團現擁有在校學生5萬人。其中，以“中國的沃頓公學”為目標的巴川國際高中也創下紀錄：2015屆畢業生100%收到全球排名前50強大學的錄取通知書，其中2/3學生的錄取專業，在全球排名前20。這一升學比例，甚至高過美國排名第一的andover中學10%。而新鷗鵬旗下還有兩所高等學校，即全國唯一一所房地產綜合院校——重慶房地產職業學院，而這是經國家教育部批準，具有獨立頒發國家學歷文憑資格的全日制普通高校，它錄取的學生，是需要經過高考的。還有一所是重慶工商大學融智學院，這是全國獨立學院“經濟類專業品牌學校”十強。在大學教育方面，新鷗鵬比外界想象的走得更遠。3年前，斯坦福大學華裔教授吳恩達把自己的《機器學習》課程免費放到網絡上，吸引全球10萬名學生報名同時在線，而以前他的教室每年只能容納400人。新鷗鵬集團已經開始在巴南區打造一個占地2.7平方公里的中國云教育產業園，該產業園將建立面向全國的云教育產業運營中心、研發創新中心、創新孵化基地和“云資源池”中心。

一句話可以概括，新鷗鵬首先是一家做了20多年的專業教育集團，其次才是房地產開發企業。

專業的教育背景，讓新鷗鵬在地產領域擁有了差異化的獨特競爭優勢。在教育專業的基礎之上，新鷗鵬地產在過去15年里“教育”與“地產”兩個專業的結合領域已經走了很遠，新鷗鵬的教育產業已經擁有了5條產品線，中國教育產業園、教育綜合體、教育廣場、智慧教育天地、社區商業的智慧鄰里。15年里，打造了城市教育綜合體、區域中心智慧教育廣場、片區智慧教育天地、社區智慧教育鄰里等，大大小小的“都市型智慧系列教育體”50個。在重慶建了2.7平方公里面積的中國最大“中國云教育產業園”。在重慶籌建超過10000多畝的青少年實驗基地，讓學生們能夠讀書與實踐相結合。

對關注子女教育的家長來說，新鷗鵬這樣的教育地產專家所打造的“教育大盤”就更有價值。以新鷗鵬在重慶江北嘴cbd的“江北嘴教育城”為例。首先，江北嘴是重慶最核心的cbd區域，兩江新區金融核心區，其地位相當於上海的陸家嘴(600663,股吧)，這樣的核心區位，就教育地產來說，是“郊區大盤”所無法比擬的，在這樣的區位的“名校”必然是真正的師資力量和配套最強的真正的名校。

其次，新鷗鵬“江北嘴教育城”將按照國際超一流學校標準來設定教育機構及其配套。巴川公學將入駐於此，它是以英國著名伊頓公學、美國著名安多福中學為樣本打造的世界一流學校。而且巴川公學僅是教育城的一小部分，江北嘴教育城將有國際商學院、留學生館、與世界級大學合辦的實驗室、培訓大樓、智慧mall、教育館、文化交流中心等等。一站式解決0-100歲全成長周期的所有教育需求。

江北嘴教育城的“k15”模式尤其吸引關注。即3(幼兒園)+6(小學)+3(初中)+3(高中)再加4年大學的一站式精英人才培養計劃。新鷗鵬集團構建的是精英學歷教育的完整閉環。好處是讓孩子在家的附近就可以接受完整的精英教育。在這里，采用全小班教學，老師和學生的交流將會呈圓桌式會議形式，更有利於師生間的互動，打破傳統教學格局。

在專業的教育資源之上，新鷗鵬地產也擁有15年的專業地產開發的經驗，“江北嘴教育城”在品質上也堪稱頂級豪宅，以其扼江北嘴觀江景的景觀，領先的規劃設計、高品質的硬體設施、精細化的建筑工藝、優秀的物業和配套服務，而與玖璽臺、喜馬拉雅、寰宇天下並列成為重慶四大豪宅之一，其小平層豪宅“央著”組團是百萬元級，而二期天域組團觀江大平層豪宅，預計推出時單價將超過套內4萬元/㎡，將更新重慶紀錄。

以專業的教育為核心競爭力，在教育主業的專業能力上精進，通過教育與地產的結合，而形成在教育地產領域的獨特的核心競爭力，這也讓新鷗鵬成了“教育地產”新模式的代表者。這種模式就是，擯棄“教育+”的浮躁與急功近利，以教育產業為主體，以地產、金融為兩翼，潛心在教育產業當中進行探索、實踐，鍛造專業能力，扎扎實實走好每一步，以教育地產作為其突破發展之路的主力軍。

據新鷗鵬集團副總裁李戰洪介紹，新鷗鵬2014年簽約比2013年增長了120%，回款增長了137%。在2014年的行業寒冬里走出了一條陡然向上的曲線，不能不說是新鷗鵬以教育產業為主體“教育地產”模式的成功。這種成功，你也能夠復制，但需要付出的是“十年磨一劍”的努力，因為在“白銀時代”，消費者很難再被概念所忽悠，市場也在逐漸拋棄那些急功近利的借“教育”賣房子的企業，而會用鈔票投票，更多選擇踏踏實實做教育，讓自己的孩子能夠真正接收到優秀的教育的企業。做教育地產模式復制很容易，做好不容易。