數字爛尾樓正在誕生：企業房地產RWA為何空置難行？

一、市場格局與缺位的房地產RWA

觀察當前RWA市場格局可以發現，在260億美元（不含穩定幣）的總市值中，私人信貸以150億美元占大頭，公債以73億美元排行第二。在現實中：

•  公債低風險，低收益； 

•  私人信貸高風險，高收益； 

•  房地產債券、不動產信託基金等與房地產掛鈎的金融產品，風險與收益通常位於二者之間。 

然而，在數字化轉型浪潮下，房地產RWA項目卻鮮有落地。全球326.5兆美元的房地產市，為何代幣化進程如此緩慢？企業若想完成真正的房地產RWA發行，又需要攻克哪些難關？本文將為你一一拆解。

二、房地產RWA高收益背後的高風險

在收益上，房地產RWA介於私人信貸和公債之間，但在風險上，它卻遠大於前兩者，甚至許多項目都出現了「數字爛尾樓」的現象。

這與很多人的直覺相悖：房地產作為看得見、摸得着的資產，本應是安全的投資標的，為何反而成為高風險領域？

關鍵在於技術與項目管理的複雜性：

• 公債：由機構背書，不存在違約風險，只需通過智能合約完成交割； 

• 私人信貸：藉助預言機反映借款企業資產狀況，並通過鏈上強制執行還款，違約率不超過5%； 

• 房地產：將租金或物業權益代幣化，意味著進入長期的、持續經營的過程。項目初期可能順利，但若後期線下管理失敗，就可能因責任隔離失靈、資產失修、合規缺口與複雜實體網路等問題，導致RWA淪為「數字爛尾樓」。 

風險不僅在投資端：若房屋被法院凍結，不僅租賃收益受損，整個項目甚至可能失敗。底特律的RealT項目就是典型案例。

三、案例警示與解決路徑：RealT訴訟與專業支持

2025年7月2日，底特律市對 RealT 及其165個關聯實體提起歷史性滋擾治理訴訟；7月23日，法院核發TRO，禁止其在涉訴408處房產收租與驅逐，直至完成合規。

根據底特律市政府公告，訴訟核心並非金融欺詐，而是實體資產營運失敗。具體指控包括：

•  系統性資產荒廢：大量房產處於危險失修狀態，淪為「公共滋擾」； 

•  濫用法律結構規避責任：通過複雜LLC網路混淆所有權； 

•  漠視線下責任：被斥為「利用加密貨幣門面行貧民窟房東之實」。 

這說明，若只注重鏈上發行而忽視真實資產端，RWA必然面臨營運風險與價值坍塌。當資產變成「負資產」，代幣價值也將隨之灰飛煙滅。

但與RealT不同，這類風險並非無法避免，只要在發行和營運中引入專業支持，就能顯著降低：

 藉助預言機反映真實資產狀況； 

•  對接有Web3經驗的審計與營運團隊； 

•  邀請專業律所識別並規避地區合規風險； 

•  提供經營建議，維護代幣內在價值； 

•  構建從發行到退出的完整閉環。 

RealT的失敗警示我們：鏈上治理必須與線下資產管理結合，RWA才能真正成為價值資產，而非「數字爛尾樓」。

四、閉環示例：RealtyX如何成功發行RWA

一個完整的RWA項目應如何運作？RealtyX的 RST0001 項目為我們提供了五階段實踐案例：

• 資產：選擇位於迪拜商業灣的「Bayz by Danube」住宅地產； 

• 發行：房產權益代幣化為 RST0001，單價約50美元； 

• 收益：由專業團隊管理租賃，實現約8%年化租金收益； 

• 治理：隨著市場升溫，資產估值增長約10%。社群通過Snapshot投票，全票通過出售提案； 

• 退出：平台出售房產，凈收益兌換為BASE鏈USDC，通過智能合約分配給持有人。 

該案例展示了完整閉環的運作邏輯：經濟模型穩健、項目營運專業、鏈上治理完善、穩定幣橋接可靠，並結合項目方對市場趨勢的洞察。

對多數中小企業而言，獨立完成上述步驟難度極大，貿然嘗試很可能重蹈RealT覆轍。

五、房地產RWA的潛力與未來

儘管房地產RWA目前進展緩慢、規模有限，但其潛力巨大。

據迪拜土地部預測，到2033年，當地將實現價值160億美元的房地產資產通證化，僅一地市場規模就超過當前私人信貸RWA總額。

對於產能不足的企業而言，不動產本身就是閒置資源，而RWA正是盤活資源的利器。房地產企業若能以所有權或租金權益為底層資產，不僅提升流動性，也可獲取更多融資渠道。

藉助RWA加速器的支持，企業將更順利進入房地產RWA市場，抓住下一個房地產繁榮時代的紅利，實現鏈上資產與現實營運的雙向增值。

來源：金色財經