日本東京房價飆升逼近1991泡沫高點！外資靜悄悄推升房市

隨著日本東京地價不斷上漲，漲幅逼近泡沫時期的水準，不少人擔心日本房價正走向新一輪危機。然而，專家指出，當前的日本房市與 1990 年代初期的泡沫經濟存在顯著差異。

日本國土交通省 9 月 16 日公布數據顯示，2025 年全國所有用途土地的基準地價平均上漲 1.5%，這是自 1991 年泡沫經濟以來的最大漲幅，並已連續第 4 年上升。

在本輪上漲中，東京圈依舊領跑，漲幅高達 5.3%。其中，銀座五丁目的鳩居堂地段已連續 20 年蟬聯「地王」，每平方公尺地價高達 220 萬日元，與去年同期相比大漲 11.4%。

大阪圈與名古屋圈則緊隨其後，分別上漲 3.4% 與 2.1%，地方圈則僅小幅上揚 0.4%。

地價上漲直接推升房價與租金。根據不動產網站 At home 的數據，今年 7 月，東京 23 區單身公寓（30㎡以下）平均租金達 10.33 萬日元；家庭公寓（50㎡至 70㎡）月租更高達 24.74 萬日元，均創歷史新高。

在東京中央區茅場町站、澀谷區初台站等核心地段，租金甚至高於購屋貸款的月供。

泡沫重現？專家認為有本質差異

雖然日本房價與東京地價漲幅接近泡沫時期，但專家強調，當前市場並非單純投機炒作，而是結構性因素造成的上升。

首先，日本泡沫經濟時期幾乎全國房價都在盲目上漲；如今則呈現明顯分化，大城市受惠於外資湧入與人口集中，而北海道等地則因觀光復甦而拉動地價。

其次，目前日本房市的漲幅並非全面均衡，而是呈現明顯的地區差異。

這種差異不僅體現在東京 23 區與周邊地區之間，即使在東京 23 區內，房價漲幅也有高低之分。例如，2025 年中央區的平均基準地價約為葛飾區的 14 倍，與泡沫時期普遍瘋漲的情況截然不同。

更重要的是，泡沫時期房貸利率高達 7% 至 8%，而目前日本主要銀行利率僅 1.9% 至 2.3%。低利率環境使家庭與投資者更容易承擔購屋貸款，市場穩定性遠高於泡沫時代。

最後，外資持續湧入日本，收購被低估的優質資產，也成為推動房價上漲的關鍵力量。