報告首次披露“城鎮住房空置率”專家激辯房地產市場前景

金融界網站訊 7月5日下午，由北京大學國家發展研究院、北京大學金融校友會、西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心共同舉辦的“朗潤.格政”在京舉行，多位專家激辯房地產前景。

西南財經大學甘犁教授在6月10日發布了 “中國城鎮住房空置率報告”，其中包括空置率22.4%、自有住房擁有率及剛性需求上限等房地產業重要數據被認為是國內首次發布，引起包括地產大佬任志強等眾多專業人士的強烈關注和質疑。

對於房地產市場前景，甘犁教授認為從中國家庭金融調查的數據來看，未來五年，房地產新增需求約895萬套，但實際供給將達到1600-2000萬套，現有存量房完全可以滿足住房需求。同時首次購房比例逐年下降，2014年已低至19.7%，這表明房地產拐點已經明晰，未來購房已不再是首套房的剛需驅動，而是轉向了投資性需求。此外，根據2014年2季度調查結果顯示，中國家庭仍然認為中國房價會漲，但上漲預期已明顯下降。

另外他認為未來5年內，城鎮化進程速度將減緩，農村大量青壯年勞動力已進城，樂觀估計的城鎮化率是0.84，相比國家統計局的數據要低一半。他建議未來的調控思路應盤活存量，減少浪費。短期應該免除租房稅費，不再建保障性住房，由建改租，為低收入人群提供租房補貼。同時他指出最重要的調控手段不應該是限購，而應該強化市場資訊披露，通過資訊的公開透明，引導市場正確的預期。

美銀美林大中華區首席經濟學家陸挺認為四大因素造成我國房屋修建和供應的低效設定，分別是戶籍制度和土地制度的限制、地產限購政策的頻繁使用以及過度資源設定於一線城市。其中，戶籍政策是很多問題的根源。因此他建議如果要真正解決中國房地產問題，需要制度突破，土地制度改革和戶籍制度改革是突破的關鍵。他認為在二三線城市有突破的可能，因為目前由於勞動力價格的不斷上升，中小城市已存在了改革的內在動力。陸挺認為目前總體上中國房地產市場需求保持穩定。雖然房地產的頂點已經過去，但不代表房地產投資的高峰已經過去。預測未來5年，住房投資還將以5%-10%的速度增長，但不能排除部分地方政府將面臨困境。

摩根大通大中華區首席經濟學家朱海斌表示中國房地產市場已經發生了基本面的變化，從供應量不足到供大於求。他認為從房屋供應指標來看，2011年是比較明顯的拐點。他預測2014年下半年地產政策將維持不動，此輪地產調整周期將會持續1-2年，房價走勢在未來1-2年，將會出現局部調整，會出現5%-10%的平均價格下滑，但不會出現崩盤式下滑。此外，中國目前居民收入增長仍然比較顯著，房價收入比有望回到合理水平。而且從政策角度尚有相當大的調整空間，限購限貸政策有可能會在下行風險增大時會松動。

他表示目前房地產市場調整，中國金融體系的風險小於宏觀調控的風險。未來幾年，房價不會崩盤，房地產投資增速很有可能降到個位數，由此帶來對經濟增速的影響較大。他預測如果下半年房地長投資增速從15%降到10%，宏觀增速有可能下降0.6%，即從7.7降到7.1左右。他同時表示，和世界主要經濟體的房地產情況對比，中國房地產泡沫並不嚴重。

北京大學國家發展研究院宋國青教授點評認為，對房地產市場的風險不用過度擔心，因為從長期來看一個產業不會對經濟增長有很大的影響。人類的終極需求是無限的，只有生產能力跟不上的問題，所以不用太擔心某一個行業怎么樣。