中投顧問：加大囤地處理力度 保障土地市場秩序

近日，海南省辦公廳下發通知要求加快閑置土地處置，確保今年7月底前完成閑置土地清理處置任務，並約談中信泰富、華潤集團等12家企業，要求他們盡快完成處置。海南省國土環境資源廳相關負責人對外通報稱，約談這12家企業的主要原因是土地閑置的數量大、時間長，企業閑置土地處置的進度或者開發進度慢，有的不積極配合政府的處置工作。

據悉，這12家企業涉及閑置土地面積44742畝，占海南省閑置土地總面積的32%。目前各市縣已經處置31803畝，正在處置12939畝。從閑置的時間來看，最長的達22年，最短的也有6~7年。政府主動約談企業，要求企業盡快做出處理，將對企業形成壓力，但是如果僅僅止步於約談，其實際效果有限。

根據我國《閑置土地處置辦法》，土地閑置問題原因分為政府原因和企業原因，屬於政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的，不做相應處罰，擬訂閑置土地處置方案；如果是企業原因而導致未動工開發滿一年的，需按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費；未動工開發滿兩年的，將會無償收回國有建設用地使用權，並且土地閑置費不得列入生產成本。

按照以上法規的規定，如果是因為企業的原因，華潤等國企只能拖延2年，之后就面臨收回土地的風險；而這些大型國企或者知名房企之所以能夠長期的囤地而不開發，肯定是以“因為政府原因，不得做出相應處罰”這一擋箭牌來實現長達數年的囤地行為。如今海南省政府對相關企業下發最後“通牒”，加大對囤地而不開發清理力度，將對企業形成一定壓力。海南省政府之所以加大清理力度，是因為企業囤地行為造成可開發用地減少以及土地資源的流失，同時政府財政收入也大量減少。在行情不好的情況下，企業已經擁有大量土地，對新地塊的出讓不太感興趣。

之所以海南會出現如此多的央企涉嫌囤地，一方面在於央企實力雄厚，海南地價均價較高，只有有實力、有背景的央企等才能拿到土地；另一方面，與之前地方政府政策傾向也有一定關係，政府傾向引進大型房企，來促進土地開發和經濟建設，而且之前清理的土地閑置對象主要為一些小企業。企業囤地一般有兩個打算，坐等土地升值，轉手倒賣土地；或者因為市場原因，樓市不景氣，自身資金緊張，進而放緩開發速度，避免過大的風險。在當前樓市行情下，樓市成交量下滑，海南更是因為經濟基礎不強以及服務業滯后等，限制了房地產行業的發展，企業放緩開發進度，有很大的市場因素，在這種情況下，可以理解，而政府前期不科學的出讓土地計劃也並非完全沒有責任。

中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮指出，現有的囤地處罰已經相當嚴厲，只是在實際的執行過程中，打了折扣。因此，除了從開發商方面來限制和處罰外，政府也應該有所作為，第一要加強監管並加大執行力度，提高企業違規成本，促使企業在拿地時仔細考量，或者對企業囤地后轉賣的收益征收高額稅費等；第二，需要政府做好土地出讓計劃，把握好市場行情發展，避免集中大量的出讓土地。　（作者系中投顧問產業與政策研究中心主任）